Dražby jsou v České republice stále oblíbenější. Vzhledem k neustále stoupajícím cenám jsou lákavou možností, jak získat bydlení za hezké peníze – cena dražených nemovitostí je totiž často mnohem nižší, než u nemovitostí nabízených v běžném prodeji.
Nicméně je důležité vědět, že to nemusí být tak jednoduché, jak to na první pohled vypadá. S draženou nemovitostí může být často mnoho nepříjemných starostí – např. bývalý majitel nechce odejít, nemovitost je bez energií nebo může být problém s hypotékou.
V článku si vysvětlíme, jak dražba funguje – co Vám může přinést, co si naopak pohlídat a jak celý proces probíhá.
Dražba je specifický prodej nemovitosti. Uskutečňuje se pouze v předem stanoveném termínu a nemovitost získá ten, kdo nabídne nejvyšší částku. Jedná se o jeden z nejrychlejších způsobů prodeje, protože se vynechává fáze vyjednávání o ceně s prodávajícím.
Do dražby dává nemovitost buď sám vlastník, nebo je nařízena exekutorem z důvodu dlouhodobého neplnění finančních závazků vlastníkem. Takto se tedy dražby dělí na 2 typy – dobrovolná a nedobrovolná dražba.
Vlastník draží nemovitost sám a dobrovolně, většinou s pomocí realitní či dražební společnosti. Tato forma je využívána především k dosažení co nejlepší nabídky – počítá se zde se soutěživostí zájemců a jejich aktivním navyšováním ceny nemovitosti.
Exekuční dražba je nucený prodej nařízený exekutorem. Dochází k ní, pokud vlastník dlouhodobě neplní své finanční závazky (např. vůči bance). Exekutor má povinnost u dražby informovat o dluzích na nemovitosti, právním stavu nemovitosti a právech třetích osob (např. nájemník).
K nedobrovolné dražbě může dojít i v případě, kdy se manželé při rozvodu nedokáží dohodnout na vypořádání majetku. Pokud spor skončí u soudu, většinou to vede k tomu, že soud nařídí prodej nemovitosti v dražbě.
Aukce je velmi podobná dražbě – zájemci přihazují a vítězí nejvyšší nabídka. Na rozdíl od veřejné dražby však aukce není regulována zvláštním zákonem a má soukromoprávní charakter. Může ji pořádat „kdokoliv“ (např. realitní kancelář, firma, obec nebo jednotlivec) a její průběh i podmínky si stanovuje sám organizátor. Vítěz aukce nepřebírá vlastnictví okamžitě po odklepnutí nabídky, ale až po podpisu kupní smlouvy.
V roce 2024 se aukce začaly více kontrolovat. Některé realitky i samotní prodávající totiž například nutili zájemce přihazovat, aniž by věděli, kolik vlastně přeplácí. Cena nemovitosti se tak mohla dostat nesmyslně vysoko. Někdy dokonce lidem tvrdili, že když nezaplatí nejvyšší možnou částku hned, přijdou o šanci dům koupit.
Úřad pro ochranu hospodářské soutěže a Ministerstvo pro místní rozvoj proto vydali oficiální varování a spousta prodávajících se pak raději vrátila k běžným formám obchodu – buď k oficiální dražbě, nebo ke klasickému prodeji.
Pokud se pro dražbu rozhodnete, je dobré znát všechny výhody i rizika.
Řešením může být zastavení jiné nemovitosti:
Další možností je předhypoteční úvěr:
Kupujete byt v elektronické dražbě a vše je v pořádku – nejsou exekuce, nájemníci a nic dalšího, co by bylo potřeba řešit. Banka Vám schválí předhypoteční úvěr a po zápisu do katastru i klasickou hypotéku.
Kupujete dům zatížený exekucí – předhypoteční úvěr Vám banka schválí a po zaniknutí právních vad převede na klasickou hypotéku. Nicméně ne každá banka do toho půjde – je potřeba si dát záležet s průzkumem a zjistit, které banky jsou v těchto situacích vstřícnější.
Kupujete družstevní byt, na který nelze použít klasickou hypotéku (jedná se o družstevní podíl, nikoliv vlastnictví bytu). To znamená, že byt nelze dát do zástavy. Banka může nabídnout předhypoteční úvěr a ten splácíte, dokud nezastavíte jinou nemovitost, případně nevyřešíte převod tohoto bytu do osobního vlastnictví (což může trvat i několik let). Další možností je předložit bance stanovy družstva, které uvádějí, že bude byt do 12 měsíců převeden do osobního vlastnictví. Banka poté umožní zastavit po tuto dobu jinou nemovitost, případně zřídit budoucí zástavní právo. Některé banky mají dokonce speciální hypoteční produkty právě pro družstevní byty s plánovaným převodem. Jiné banky na druhou stranu tyto možnosti neumožňují – je tedy potřeba se informovat, které banky jsou v takovém případě ochotné hypotéku poskytnout.
Pokud vydražíte nemovitost v nedobrovolné dražbě, může se objevit problém s bývalým vlastníkem – nechce spolupracovat. V lepším případě se s ním po čase domluvíte, případně mu vyplatíte “odchodné” (jde o notářsky ověřený dokument, ve kterém nabízíte bývalému vlastníkovi finanční částku na rychlé vystěhování). On však může odmítnout nemovitost opustit. Tehdy je zákon na Vaší straně a lze ho nechat soudní cestou vystěhovat. Nicméně, tento proces chvíli trvá – mnohdy i 2 roky a nemusí to být levná záležitost:
Snaha o vystěhování bývalého majitele je často vleklá a frustrující záležitost. Pokud se s ním nedá domluvit, zůstává v nemovitosti a užívá ji, jak se mu zlíbí. S tím se bohužel pojí i spotřeba energií. V každém případě se nedoporučuje přepisovat energie na sebe a zkoušet kontaktovat dodavatele – teoreticky by mohl dodávku energií přerušit na základě Vámi podaného prohlášení, že nemovitost neobýváte Vy, ale neoprávněný uživatel. To by mu mohlo pobyt ve Vašem domě znepříjemnit.
Vyvarujte se krokům typu výměna zámků, výhružky či přerušení dodávky energií z Vaší strany. Může Vám to způsobit akorát potíže a nejedná se zrovna o legální cestu. Vždy se poraďte s odborníkem, abyste předešli nepříjemnostem – můžete se obrátit na mě nebo na jiného makléře. Na podobných případech vždy spolupracuji se svým právníkem a zatím se nám vždy podařilo najít elegantní řešení.
Dalším úskalím u exekuční dražby je přenesení dluhů bývalého vlastníka:
Pokud se rozhodnete účastnit dražby nemovitosti, je potřeba mít na paměti několik důležitých věcí. Pro lepší představu jsem pro Vás připravila přehled celého proces dražby a informace o tom, kde je dobré se mít na pozoru.
Nemovitosti k dražbě jsou veřejně dostupné na dražebních či realitních portálech. U dražby platí dvojnásob, že je potřeba vybírat obezřetně. Pokud nechcete ponechat nic náhodě, ráda vám s výběrem pomohu. Případně se obraťte na jiného makléře a využijte jeho zkušeností. Důležité je nekupovat naslepo.
K dražbě je nutné se předem přihlásit a na přihlášce nechat ověřit svůj podpis. V případě elektronické přihlášky se musíte zaregistrovat na dražebním portálu a potvrdit svou totožnost.
Před samotnou dražbou se přistupuje ke složení dražební jistoty. Ta nesmí přesáhnout 30 % vyvolávací ceny a skládá se obvykle do 24 hodin před začátkem dražby. Tyto peníze se dají složit elektronicky i hotově na místě dražby. V případě neúspěchu při dražbě se Vám tyto peníze vrátí zpět.
Dražba probíhá tak, že zájemci přihazují, dokud někdo nenabídne nejvyšší nebo konečnou cenu. Nejvyšší nabídka vyhrává a dražitel má nárok na nemovitost. Právoplatným vlastníkem se pak stává po příklepu a následném převodu nemovitosti do katastru nemovitostí.
Jakmile vyhrajete dražbu, je potřeba uhradit nabídnutou částku. Pro uhrazení je stanovena lhůta (u dobrovolné dražby je obvykle delší, než u exekuční).
Nemovitost je Vaše po příklepu a po zaplacení celé částky nemovitosti. U toho bývá obvykle i zástupce dražebníka. V případě nákupu přes realitku je přítomen i realitní makléř, aby dohlédl na hladký průběh.
Pokud vše proběhlo v pořádku a nemovitost je připravena k užívání, máte obvykle o spoustu starostí méně. Nicméně u exekučních dražeb je dobré počítat s možnými nepříjemnostmi a jednou z nich je znovupřipojení energií. Často totiž původní vlastník neplatí zálohy na energie a jsou mu po čase odpojeny. Znovupřipojení je na novém majiteli a ten musí počítat s tím, že to není úplně levná záležitost:
Opět jde o něco, co Vám makléř může vyřešit, jestliže si nechcete dělat starosti s kontaktováním distribučních společností. Poradím Vám, jak postupovat a s čím vším je třeba počítat.
Pokud Vás někdo přeplatí a Vy máte o nemovitost stále zájem, lze využít tzv. předrážku – do 15 dnů od dne dražby nabídnete minimálně o 25 % vyšší cenu. Pokud původní dražitel nabídku nesrovná, nemovitost připadne Vám.
Dražba nemovitosti může být výhodná, ale není bez rizik. Těm se dá vyhnout především informovaností – před účastí v dražbě se vždy řádně poučte o stavu nemovitosti a jejím typu (zejména pokud je nedobrovolná – zpravidla s ní budou souviset náležitosti ohledně vypořádání se s bývalým nájemníkem).
Dražba je právně regulovaný proces – její průběh je upraven zákonem, a proto z pohledu legality a spravedlnosti nepředstavuje riziko. V tomto ohledu je tedy naprosto bezpečná. Nicméně se po odklepnutí dražby může objevit spousta situací, které někdy vedou až k soudním tahanicím a na ty je potřeba se dobře připravit – finančně i psychicky. Pokud jde o rizikový nákup, raději počítejte s horšími variantami.
Vaše svědomitá příprava se Vám může vyplatit, nicméně pokud si nejste dražbou jistí a nemáte zkušenosti, nepouštějte se do ní sami. Neváhejte se ozvat svému makléři, případně se můžete obrátit přímo na mně. Napište mi své dotazy do zprávy, ráda Vám poradím.
