Airbnb vs. dlouhodobý pronájem: Co se více vyplatí?

Vlastníte nemovitost a přemýšlíte o jejím pronajímání? 

Tento článek Vám může pomoci při Vašem rozhodování. Probereme si zde oba typy nájmů - dlouhodobý a krátkodobý a vytyčíme si jejich hlavní rozdíly, výhody i nevýhody, abyste se dokázali rozumně rozhodnout, kterým směrem se s Vaší nemovitostí chcete ubírat. 

Vyjasnění základních pojmů

Dlouhodobý pronájem

Jedná se o bydlení za účelem dlouhodobějšího naplnění bytových potřeb – jednoduše řečeno běžné pronajmutí bytu / domu na základě nájemní smlouvy na dobu delší než 6 měsíců.

Bydlení v dlouhodobém pronájmu v současnosti využívá přibližně 23 % lidí a odhaduje se, že během letošního roku k těmto přibude ještě dalších 40 000 obyvatel. Důvodem bude především rostoucí cena nemovitostí a s tím spojená horší dostupnost vlastního bydlení. 

Krátkodobý pronájem

Hlavní definicí krátkodobého pronájmu je, že se poskytuje především za účelem krátkodobého pobytu = pracovní cesta, turistika, rekreace apod..

Může to být atraktivní možnost využití nemovitosti ve velkých městech či turisticky aktivních lokalitách. V České republice Airbnb funguje od roku 2009, přičemž jeho popularita neustále stoupá (vyjma období covidu, kdy bylo znemožněno cestování a zájem o Airbnb poklesl). 

“Pro” a “proti” obou typů pronájmu 

Jako pronajímatel váhající mezi Airbnb a dlouhodobým pronájmem potřebujete znát výhody a nevýhody obou variant, náklady s nimi spojené a především jaké starosti se s nimi pojí.

Dlouhodobý pronájem jako záruka stabilního příjmu

Výhody

• Protože nemovitost nabízíte k pronájmu na delší dobu, zajistí Vám to pravidelný příjem – nájemce platí měsíčně smluvně stanovenou částku za to, že může nemovitost využívat k bydlení.

• Vaše nemovitost nemusí obsahovat vybavení, jako je nábytek, elektronika a další. Dá se zde počítat s tím, že si nájemce tyto věci zajistí sám.

• Pokud jde vše hladce, nemusíte se o své nájemníky ani nemovitost téměř starat. S nájemníky se můžete setkat např. až při podpisu nové smlouvy. 

Nevýhody

• Může být náročné najít dobrého nájemníka, který bude pravidelně platit za pronájem. Riziko neplatičů je u dlouhodobého pronájmu vyšší a ne vždy to jde snadno a rychle vyřešit. Vypovědět nájemní smlouvu v takovém případě lze až tehdy, pokud nájemník nezaplatil více jak 3 měsíce po sobě a musí tomu předcházet Vaše písemná výzva (nejlépe hned s prvním nezaplacením – písemná, odeslaná doporučeně nebo osobně předaná). Je zde i možnost vypovědět smlouvu po 2 měsících, ale s tříměsíční výpovědní dobou. Takto to může fungovat v “ideálním světě”.

• Bohužel je riziko konfliktu s neplatičem často i nekončícím zdrojem sporů a soudních tahanic. Jakmile totiž nájemník odmítá nemovitost opustit i po Vámi řádně a odůvodněně podané výpovědi, jste na něj takříkajíc “krátcí”. Do bytu vstoupit nesmíte (i po vypršení smlouvy nájemce byt stále obývá – sice jedná protiprávně, ale není to trestný čin). Jediná legální cesta, jak z toho ven, je podání žaloby na vyklizení nemovitosti. Jakmile obdržíte rozsudek soudu a nájemník stále byt neopouští, musíte oslovit soudního vykonavatele. Zkrátka to není vůbec jednoduché a v krajním případě to může být i velmi stresující a frustrující záležitost.

• Je třeba věnovat patřičnou péči sestavení nájemní smlouvy a dbát na to, aby obsahovala vše, co by obsahovat měla. Vyhnete se tak nepříjemnostem, pokud narazíte na problematického nájemníka. 

Krátkodobý pronájem jako rychlý výdělek za krátkou dobu

Výhody

• Pokud pronajímatel nabízí pronájem v atraktivní lokalitě, může si za poměrně krátkou dobu přijít na hezké peníze – výši platby za Váš pronájem si můžete sami upravovat dle svého uvážení. Výdělek tedy může být vyšší, než pokud budete nemovitost nabízet k dlouhodobému pronájmu.

• Platba za ubytování se ve většině případů řeší předem. Tím lze prakticky eliminovat problém s neplatiči.

Nevýhody

• Byt by měl být plně vybaven – se vším všudy. Zájemci určitě raději sáhnou po nabídce, kde budou mít vše zařízené, aby byl jejich krátkodobý pobyt co nejpohodlnější.

• Vzhledem k dynamice obyvatelnosti Vaší nemovitosti se budete muset setkávat s nájemníky častěji, např. při předání klíčů apod. (pokud to nepůjde zařídit jinak). 

• I přesto, že si tímto typem pronájmu můžete vydělat více peněz, je zde riziko kolísavosti a ušlého zisku. Mimo sezónu se může zájem o pronájem snížit. Navíc Vás čekají výdaje spojené se zajištěním úklidu a správy.

• Poskytování krátkodobého pronájmu je klasifikováno jako “poskytování ubytovacích služeb” – je nutné mít platné živnostenské povolení a být OSVČ, musíte odvádět daň z příjmu fyzických osob a nemovitost musí být na stavebním úřadu vedena jako “stavba ubytovacího zařízení”.

• Na rok 2025 se chystá novela zákona, která zpřísní podmínky krátkodobých pronájmů. Dosud nebyly státem nijak kontrolovány ani regulovány. Stát i obce proto přicházely o velké částky na daních. 

Nakonec je tu jedna nevýhoda, která dopadá na nájemníky v dlouhodobých pronájmech – krátkodobé pronájmy mohou negativně ovlivnit ceny a nabídku nájemního bydlení. Atraktivita Airbnb totiž vede k tomu, že lidé raději nakupují byty za účelem krátkodobého pronajímání. Na trhu tak ubývá dostupných dlouhodobých pronájmů a v souvislosti s tím bohužel klesá jejich dostupnost a roste cena.

Zajímavou možností může být dlouhodobý pronájem přes realitku

Dnes si již nemusíte dělat zbytečné starosti kolem pronajímání nemovitostí, pokud vyloženě nechcete. Některé realitky nabízejí možnost skrze ně pronajímat Vaši nemovitost. Samozřejmě za to realitce odvádíte poplatek a tím pádem výnos z pronájmu je pak o něco menší, nicméně je to pro Vás pojistka, že se nebudete muset potýkat s nájemníky a s tím spojenými starostmi.

Po podpisu nájemní smlouvy přebírá realitka veškerou zodpovědnost. Vyhotoví inzerát, vyberou nájemníka a starají se o veškerou správu a problémy, které se mohou naskytnout – zkrátka vyřídí vše za Vás. Velkou výhodou je i to, že Vám zasílají pravidelně každý měsíc nájemné, i když byt není zrovna obsazený, nebo se potýkají s neplatičem. A ano, i v případě neplatičů jsou si schopni poradit úplně sami, bez Vašeho zásahu. 

Modelový příklad – byt v Hradci Králové

Koupíte byt o dispozici 2 + KK v centru Hradce Králové, kde je dobrá poptávka u obou typů nájmu. Jeho kupní cena bude 3 500 000 Kč.

Nabízet dlouhodobý pronájem?

Byt pořízen z vlastních prostředků:

• roční příjem pouze za pronájem = cca 160 000 Kč / rok
  • tržní nájemné = 13 000–14 500 Kč / měsíc + energie (platí nájemník)
• náklady (běžné opravy, revize, pojištění, případně výpadek jednoho nájmu, daň z příjmu, atd.) = 16 000–50 000 Kč / rok
  • roční náklady se budou odvíjet od potřeb nemovitosti (jeden rok zaplatíte jen nezbytnosti, druhý rok se může údržba či opravy vyšplhat k desítkám tisíc korun)
  • je dobré si ponechat rezervu alespoň 1–2 nájmy na rok, aby případně pokryla nečekané výdaje
• roční čistý výnos po odečtení výdajů = cca 100 000 Kč

Byt pořízen s hypotékou (úroková sazba 5 %, fix na 5 let, doba splácení 30 let, měsíční splátka 15 000 Kč):

• roční příjem pouze za pronájem = cca 160 000 Kč / rok
  • tržní nájemné = 13 000 - 14 500 Kč / měsíc + energie (platí nájemník)

• náklady (běžné opravy, revize, pojištění, případně výpadek jednoho nájmu, daň z příjmu, atd.) = 16 000–50 000 Kč / rok

• splátky hypotéky = 180 000 Kč / rok

• Zde se můžeme dostat do ztráty až 70 000 Kč ročně, nicméně dlouhodobě vytváříme majetek (snižujeme dluh a roste hodnota bytu), přičemž po pěti letech máme splaceno 300 000–350 000 Kč z částky, kterou jsme si půjčili od banky.

Nabízet krátkodobý pronájem?

Byt pořízen z vlastních prostředků

• Počítejte s průměrnou obsazeností 20 nocí / měsíc, kdy se cenově pohybujeme kolem 1 200–1 400 Kč za noc.

• Roční hrubý příjem by se mohl pohybovat něco kolem 300 000 Kč.

• Z ročního hrubého příjmu odečtěte náklady zhruba 129 000 Kč (poplatky Airbnb, úklid, správa, vybavení, prádlo, drogerie, energie a internet, údržba, pojištění, daň z příjmu).

• Roční čistý výnos činí asi 160 000–180 000 Kč.

Byt pořízen s hypotékou (úroková sazba 5 %, fix na 5 let, doba splácení 30 let, měsíční splátka 15 000 Kč)

• Z ročního hrubého příjmu 300 000 Kč odečteme náklady 129 000 Kč + 180 000 Kč za splácení hypotéky. 

• Roční příjem se zde bude hodně odvíjet od obsazenosti bytu. Pakliže nebude během roku obsazován dostatečně, můžete se dostat do ztráty. Jakmile však bude obsazenost vysoká, bude tomu odpovídat i příjem.

• Každopádně platí, že se Váš byt zhodnocuje a postupně se splácí hypotéka.

Shrnutí

Je důležité si ujasnit, do jaké míry jste ochotni vynaložit vlastní prostředky a energii do provozování ať už dlouhodobého či krátkodobého pronájmu. 

U dlouhodobého pronájmu sice nejsou výnosy tak vysoké, jako u Airbnb, ale nemusíte si dělat starosti s pravidelnou údržbou, úklidem, komunikací s nájemníky atd.

Pokud se vydáte cestou Airbnb, je roční výnos atraktivnější, ale za cenu Vašeho aktivního podílení se na řádné správě nemovitosti. 

Nakonec si pojďme říct, jak lze uspět s oběma typy pronájmů ve městech, ve kterých osobně působím:

Hradec Králové

• Je vyhledávanou lokalitou k dlouhodobému bydlení. Jelikož jde o studenstké město, je zde navíc relativně vysoká poptávka po spolubydleních.

• Současně zde studenti často zůstávají z důvodu výměnných pobytů, přijímacích řízení či stáží, což nahrává i krátkodobým pronájmům.

• Hradec je oblíbenou turistickou lokalitou pro své historické památky či festivaly. Nejčastějšími návštěvníky jsou zahraniční turisté z Evropy. Opět plus pro krátkodobé pronájmy.

Pardubice

• Krátkodobý pronájem se zde vyplatí zejména v období Velké pardubické, což je prestižní koňský dostih. Dále jsou Pardubice vyhledávané pro své historické centrum a různé kulturní akce (divadla, galerie, koncerty, …)

• Pardubice jsou univerzitní město, takže je zde rovněž velká kumulace studentů - výměnné pobyty, stáže, ale i spolubydlení studentů – zkrátka s dlouhodobým ani krátkodobým pronájmem zde nešlápnete vedle.

Mladá Boleslav

• V tomto městě si na své přijdou zejména fanoušci automobilového průmyslu - Škoda muzeum je velmi navštěvovanou lokalitou a o návštěvníky nemusí mít nouzi celoročně. Dále je velkým lákadlem historická část města, kdy se turisté zajímají o Mladoboleslavský hrad. Mladá Boleslav je takové spojení industriálnosti, historie i přírody, což je pro zájemce o krátkodobý pronájem velké lákadlo.

• Z hlediska dlouhodobého pronájmu se sem budou uchylovat především ti, kteří hledají klidné bydlení. Mladá Boleslav není přelidněná a i když sem turisté zavítají, panuje tu poměrný klid.

Podobné principy jako pro výše zmíněné samozřejmě platí pro další podobná města v ČR. Je dobré se vždy zamyslet nad hlavními “taháky” dané lokality a podle toho zvážit, kterým typem pronájmu se vydat. (Například je daná lokalita studentsky zajímavá? Má město větší průmyslové zóny? Je zajímavé svou kulturou, sportovním vyžitím nebo přírodou? 

Těmito otázkami se nepochybně “dopídíte” k rozhodnutí, které bude dávat smysl ve Vašem konkrétním případě.