A co sousedi? Jedna z nejčastějších otázek, na kterou se zájemci o koupi už při první prohlídce a není divu. Při výběru nového domova nás totiž nezajímá jen nemovitost, ale také sousedské vztahy a atmosféra v lokalitě. Někdy jsou vztahy bezproblémové, jindy občas něco zaskřípe. I tak si ale můžete včas udělat obrázek a rozhodnout se, jestli se jedná o to pravé místo pro Vás.
Koupili jste pozemek? Tak hurá stavět. Nastudovali jste územní plán, zajistili jste si stavební povolení, pozemek máte zaměřený a tak dále. Všechno je nachystané v pořádku, tak co se může stát? Možná to, že Vám do toho soused “hodí vidle”. Nebo už Vás dlouho obtěžují sousedovy bujaré oslavy, které zdá se neberou konce a slyší je i občané vedlejší vesnice? Domluvu jste zkoušeli, soused Vám zabouchl před nosem, tak co teď? Také se může stát, že si soused postaví na svém pozemku stavbu, která narušuje Vaše soukromí. Jak to řešit?
V článku se podíváme na to, co bývá nejčastějším předmětem sporů, jak podobné situace řeší úřady a jak postupovat, pokud vše zajde až k soudu. Pokud se zkrátka soused rozhodne hatit Vaše plány (nebo Vy jeho), musí se to nějak řešit.
Na svém pozemku jste svým pánem a to je v pořádku. Můžete si budovat si domov po svém a na nikoho se neohlížet. Co když ale Vaše chování začne vadit sousedům? Existují pravidla, která pomáhají udržet dobré vztahy mezi sousedy a chránit životní prostředí.
To určuje územní plán. Je dostupný třeba na obecním nebo stavebním úřadu, případně na úřadu územního plánování. Takže pokud si chcete Vy nebo soused na svém pozemku postavit např. autodílnu či provozovnu k podnikání, musí být toto rozhodnutí v souladu s územním plánem. Zde to ovšem nekončí. Potřebujete projektovou dokumentaci, doklad o vlastnictví pozemku a neposlední řadě souhlas sousedů. Ti totiž mohou mít k Vaší stavbě námitky stejně tak, jako Vy můžete mít námitky k té jejich. Svůj nesouhlas pak dávají najevo prostřednictvím odvolání a důvodů může být několik:
Takže jste ještě ani nezačali a už máte stopku.
Řekněme, že Vaše stavba by mohla narušovat sousedovo soukromí. Nejprve soused podá odvolání. Stavební úřad posoudí jak jeho námitku, tak i Vaši dokumentaci ke stavbě. Zkoumá se míra narušení soukromí a jestli návrh odpovídá stavebním předpisům a normám. Pokud úřad dá za pravdu sousedovi, může Vás vyzvat ke změně projektu tak, aby bylo soukromí souseda více chráněno (např. změnou umístění oken, posunutí stavby, apod.). Odvolání končí rozhodnutím o povolení nebo zamítnutí stavby. A pokud je stavba povolena a sousedovi se to nelíbí? Spor pokračuje dál. Často se problém medializuje. V krajním případě se podává předžalobní výzva (slouží, jako jakési varování před podáním žaloby) a v nejhorším případě dojde na soud. O tom si povíme později.
V tuto chvíli máte povoleno a můžete začít zařizovat stavební povolení. Nebo stačí ohlášení?
Stavební povolení se vydává pro výstavbu větších nebo složitějších staveb (rodinné domy, garáže, přístavby). Žádost podáváte s kompletní projektovou dokumentací, úřad žádost posoudí a pokud je vše v pořádku, vydá povolení (v řádu několika týdnů až měsíců, záleží na složitosti atd.).
Ohlášení stavby je jednodušší proces, kdy stavební úřad pouze eviduje Vaši stavbu. Jde využít u jednodušších projektů nebo úprav (pergoly, zahradní domky, drobné stavby, opravy nebo rekonstrukce, nízké zdi zabraňující sesuvu půdy, sklepy a další, které zákon umožňuje ohlásit).
Některé úpravy, při kterých není zasaženo do nosných konstrukcí a vzhledu stavby, nevyžadují posouzení kvůli vlivu na životní prostředí. U těch obvykle není potřeba stavební povolení nebo ohlášení, nicméně pokud se dělají např. v bytovém domě, je dobré uvědomit SVJ a sousedy (rekonstrukce koupelny, výměna podlah, atd.).
Spory jsou a budou. Každý z nás se setkal s něčím, co nám vadilo a následně jsme to chtěli řešit. V nejlepším případě se stačí se sousedem domluvit. Jenže co když se s Vámi soused nechce bavit a dál pokračuje, jako by se nic nedělo? Pojďme si projít pár příkladů, jak situaci řešit s pomocí odborníků či úřadů.
Budeme se bavit o imisích. Ty nejčastěji souvisí s hlukem, pachy, světlem, prachem, vibracemi, zářením a emisemi. Imise nesmí překročit limity uvedené v normách. Tyto normy Vám pak sdělí Krajská hygienická stanice nebo obecní úřad.
Večírky, štěkající pes, používání sekačky mimo povolenou denní dobu atd.. Jednou za čas se dá přežít všechno. Pokud však hluk trvá, drásá Vám nervy a soused na domluvu nereaguje, obrátíte se na pomoc úřadů.
Můžete oslovit obecní úřad a to buď osobně, telefonicky či emailem nebo dopisem. Uvedete, o jaký problém se jedná (kdy, jak dlouho a jaký hluk) a úřad zahájí šetření a posoudí situaci. Pokud se problém s hlukem potvrdí, může nařídit omezení hluku nebo uložit pokutu. Obvykle se soused stáhne a hluk omezí.
Při rušení nočního klidu (mezi 22:00 a 6:00) se lze obrátit na městskou policii nebo Policii ČR. Zavoláte v době, kdy se hluk objeví a Policie dorazí na místo. Vyzve viníka k ukončení hlučné činnosti, případně uloží pokutu.
V krajních případech se můžete obrátit i na krajskou hygienickou stanici. Podáte písemnou (či emailovou) stížnost s popisem hluku, v jakém se objevuje čase a případně jaký to na Vás má dopad (narušení kvality spánku a další obtíže). Pokud máte možnost, můžete přiložit i vlastní měření. KHS změří hluk a vyhodnotí, jestli je překročen zákonný limit a pokud ano, vydá nařízení k odstranění závady.
Pachy nesmí ovlivňovat kvalitu života v sousedství. Proto Vás může vytáčet, když soused opakovaně zakládá ohníčky a pálí v nich plasty a další odpad, který způsobuje hustý dým a zápach. Takové jednání má dopad nejen na Vaše pohodlí, ale i životní prostředí. A co když chová na pozemku stádo ovcí, které je cítit samo o sobě a zdá se, že to řešit nepůjde?
Podáním písemné stížnosti oslovte obecní úřad. Uvedete, odkud pach vychází, kdy a jak často a jak Vás obtěžuje (např. nemůžete větrat, zdravotní stav atd.). Úřad vyšle kontrolu a sousedovi mohou nařídit nápravu.
Na krajskou hygienickou stanici se obrátíte v případě, že se jedná o ovlivnění zdraví (např. bolesti hlavy, nevolnost apod.). Sepíšete písemnou stížnost s přesným popisem situace (co je zdrojem, čas, intenzita, frekvence). Můžete připojit lékařské zprávy, fotky, a výpověď svědka. KHS přijde na kontrolu a měřením zjistí míru zamoření. Opatření nařídí, pokud budou překročeny zákonné limity.
Trvalé či blikající světlo nesmí narušovat noční klid a nesmí oslňovat. To se může týkat např. použití reflektorů, reklamních panelů, nevhodného a silného osvětlení zahrady a dalších světlometů. Situace s rušivým světlem zatím není v zákoně nijak zvlášť upravená, nicméně i tak se můžete bránit.
Na obecním nebo městském úřadě podejte písemnou stížnost. Popište situaci (kdy světlo svítí, odkud a jak Vás to ovlivňuje) a přiložte fotky a videa.
Prašné prostředí může mít mnoho příčin. Nejčastěji vzniká při stavbě, bourání, řezání dřeva bez odsávání, apod..
Opět můžete na obecní úřad s písemnou stížností, ve které je popis problému, fotografie či svědectví. Můžete si i pořídit video pro doložení v případě, že to bude nutné.
Pokud prašnost okolí ohrožuje zdraví (např. astmatiků, alergiků a dalších), kontaktujte KHS. Písemně vysvětlete problém, kde a kdy se prach vyskytuje, v jaké míře, jak Vás to obtěžuje a přiložte fotografie, případně svědectví. Hygiena pak může zahájit šetření a uložit nápravu.
V náhlých a akutních případech (např. bourání bez zabezpečení suti) se můžete obrátit na Policii ČR nebo městskou policii. Ta vyřeší problém na místě.
Používání např. těžké techniky při stavbě, čerpadel, kompresorů a klimatizací mohou vznikat vibrace, které se přenášejí do sousedství.
Pokud se jedná o vibrace kvůli stavební technice, dejte písemný podnět na stavební úřad a uveďte vše potřebné (odkud vibrace pocházejí, kdy a jak se projevují, co způsobují). Úřad může provést kontrolu a nařídit opatření proti šíření vibrací.
Lze se obrátit i na hygienu, opět písemně a s celým popisem problému. Pokud uznají, že vibrace opravdu ovlivňují kvalitu života, nařídí nápravu.
V případě záření si můžete stěžovat např. na svářečskou dílnu a podobně. Nejčastěji záření a emise vznikají při provozu autolakovny či autodílny. Jedná se o vážnější imise a je důležité je včas řešit přes úřady.
Sepište stížnost na KHS, pokud máte obavu o své zdraví. Opět uveďte, odkud a kdy k emisím či záření dochází, co způsobují, přiložte fotky. Pokud je důvodné podezření, provede se měření a žádost o nápravu.
Jakmile jde o znečištění ovzduší, půdy, vody nebo ohrožení zdraví ve vyšší míře, jednejte s Českou inspekcí životního prostředí. Podnět podáte na online formuláři nebo emailem.
Soused si postaví na zahradě stavbu, která Vám najednou zastínila terasu, zablokovala výhled a okna směřují tak, že narušují Vaše soukromí.
Když máte podezření, že stavba porušuje stavební zákon a normy, obraťte se na stavební úřad. Ten může stavbu posoudit a nařídit nápravu, případně i odstranění stavby. Takové řešení situace není úplně běžné, ale děje se. Ve většině případů se problém řeší úpravou stavby.
Šarvátky kolem hranic nejčastěji vznikají kvůli umístění plotů (může jít o nejasné hranice pozemku, soused plot posunul a můžete mít dojem, že zasahuje na Váš pozemek).
Nechte si geodeticky zaměřit hranice – geodet určí hranice pozemku na základě údajů z katastru nemovitostí a dalších podkladů. Jeho služby využijete i při samotném plánování stavby, abyste těmto sporům předešli. Jakmile máte odborně zaměřeno, nemůžete se do takové situace dostat.
Pokud je sousedův plot i po zaměření stále na místě a nechce ho přesunout, stavební úřad přijme Vaši písemnou stížnost (opět s přiloženým popisem, fotodokumentací atd.). Měla by být provedena kontrola a nařízení k nápravě.
Od sousedů k Vám na pozemek tečou proudy vody, např. ze špatně umístěných okapů, septiku, případně z nešikovného zalévání zahrady.
Jakmile jde o okapy, napište podnět na stavební úřad, popište situaci a přidejte důkazy. Úřad pak zjedná nápravu.
Pokud však voda zapáchá nebo obsahuje chemikálie či splašky, kontaktuje KHS. Ta vyřeší situaci co nejdříve, aby nedošlo k ohrožení životního prostředí.
Můžete mít obavu, že Váš soused na svém pozemku staví nelegálně. Ovlivní to samozřejmě i Vás, pokud je stavba blízko hranice pozemku (může Vám stínit, nebo z oken bude vidět přímo k vám na zahradu).
Když podáte stížnost na stavební úřad, začne se o sousedovu stavbu zajímat. Pokud není v pořádku, může úřad nařídit její zbourání nebo dodatečné povolení. Pro zajímavost, v Česku vzniká odhadem každoročně asi 30 000 tisíc staveb, většina z nich je však po splněném úřednickém kolotoči, povolena. Bourání staveb je totiž mnohem zdlouhavější a dražší.
Přes plot Vám visí větve a Vy je tam nechcete. Rozhodnete se tyto větve odřezat, protože když je to na Vašem pozemku, můžete si s tím dělat co chcete. Tak tomu ale není a dávejte si na to pozor. Jediné, co je Vaše, jsou plody ze stromu spadlé na Váš pozemek.
Nejdříve je nutné souseda dopředu upozornit a žádat sjednání nápravy a to nejlépe písemně a s termínem, do kdy žádáte nápravu. Proč písemně? Soused se s Vámi v lepším případě domluví a zeleň upraví sám, nebo to nechá na Vás. Pokud nedodrží termín, který zmiňujete v žádosti, můžete se do úprav pustit sami a to i bez sousedova vědomí. Nicméně je potřeba to udělat šetrně a s ohledem na roční dobu (např. listnaté stromy nesmíte ořezávat od března do listopadu).
Pokud strom či větev ohrožuje Vaše bezpečí nebo majetek, můžete to nahlásit na obecním či stavebním úřadu. Při náhlém nebezpečí (např. po bouřce) kontaktujte neprodleně hasiče nebo policii.
Než se obrátíte na soud, musíte vyčerpat všechny možnosti – proběhl pokus o domluvu, obrátili jste se na úřady (případně jste si nechali vyhotovit měření a znalecký posudek) a došlo na výzvu k nápravě. Zvažte také, zda je Váš spor natolik závažný, aby došlo až na soud. Navíc počítejte s tím, že takový proces může trvat i několik měsíců.
Vyhledejte pomoc advokáta, který přesně ví, jak situaci správně řešit (zejména u vleklých či závažnějších sporů). Žalobu podáváte písemně příslušnému okresnímu soudu. Taková žaloba musí obsahovat:
Žaloba je soudem doručena sousedovi. Podle složitosti případu pak probíhá jedno či více slyšení. Obě strany předkládají důkazy na svou obhajobu s pomocí svědků a znalců. Soud na základě toho posuzuje, na čí straně bylo právo porušeno a zda existuje důvod k nápravě.
Soud rozhodne na základě předchozího řízení, např. zakáže konkrétní jednání, nařídí odstranění stavby, rozhodne o sporné hranici pozemku, nařídí změnu plánů před stavbou nebo přizná náhradu škody.
Silné a věrohodné důkazy ukazující na porušení zákona mohou výrazně posílit vaši pozici v případném sporu:
Mimo to soud zajímá i to, zda jste se pokoušeli o vzájemnou domluvu, či ne. Pro Vás lepší, pokud jste se snažili a soused nespolupracoval.
Statistiky v konkrétních případech sousedských soudních sporů neexistují – jsou zahrnuty do občanskoprávních sporů a soudy jich za rok 2024 vyřídili celorepublikové na 303 862. Nelze tedy s jistotou určit, jaký podíl mají právě námi řešené sousedské spory.
Když Vám nemůžu dát přesné číslo, můžu Vám ukázat alespoň jeden případ. V letech 2014 a 2015 se Nejvyšší správní soud zabýval sporem ohledně výšky plotu jednoho ze sousedů. Dle místní vyhlášky měly ploty v sousedství dosahovat max. 150 cm, sporný plot však měl 193 cm a to se mnohým sousedům nelíbilo. Majitelce bylo nařízeno odstranění, ale nesouhlasila. Aby to bylo trochu více komplikované, vstoupila v platnost nová vyhláška, která uváděla výšku plotu 200 cm. Ona ale plot měla mít dle starého pravidla. V pořádku by tedy bylo, kdyby plot rozebrala, odstranila betonové sloupky a nahlásila nápravu na úřad. Hned nato si plot mohla postavit znovu, úplně stejný. Tím by veškeré kroky ztratily význam a řešení by bylo nesmyslné. Ústavní soud nakonec nenařídil odstranit tento plot, protože by bylo zasaženo do práv majitelky. Spor se táhl 9 let.
Sousedy si nevyberete. O to důležitější je udržet Vaše vztahy na dobré úrovni, abyste se vyvarovali sporům. Vždy se snažte se sousedem rozumně domluvit. Takové řešení je nejlepší způsob, jak se vyhnout dlouhodobějším problémům. A pokud jste oba alespoň na “podobné vlně”, domluvíte se snadno.
Když už je situace neúnosná, začněte jednat. Pořiďte si posudky, obraťte se na úřady a sbírejte důkazy. Už tyto kroky mohou souseda přimět, aby změnil chování a problémy odstranil. A kdyby nakonec došlo až na soud, budete mít všechno potřebné, abyste se mohli bránit.
