Prodej nemovitosti je pro mnohé velkým životním krokem. Z velkého kroku však plyne i velká zodpovědnost vůči státu – odvést daň z prodeje nemovitosti.
Potřebujete vědět, co je daň z prodeje nemovitosti? Chcete mít jasno, z jakých částek daň vychází a jak se Vás dotkne po finanční stránce? Dostali jste nemovitost darem nebo v dědickém řízení? Směnili jste byt za dům a nevíte, zda daň platit? Znáte podmínky, které je potřeba splnit pro osvobození od daně?
V článku najdete vše, co musíte o dani z prodeje nemovitosti vědět – jak se počítá a z čeho vychází. Ukážeme si příklady převodu vlastnictví a jaká pravidla pro ně platí. A pokud náhodou nenajdete odpověď na svůj případ, ráda Vám s čímkoliv osobně poradím.
Správně se tato daň nazývá daň z příjmu z prodeje nemovitosti.
Musí ji zaplatit každý, kdo prodá nemovitost a nesplňuje podmínky pro osvobození od daně (ty si popíšeme níže). Mnohdy si lidé mylně myslí, že daň musí zaplatit z celé prodejní částky. To však není pravda – daň z prodeje nemovitosti odvádíte pouze ze zisku, tedy z rozdílu mezi prodejní cenou a prokazatelnými náklady (původní kupní cena, náklady na rekonstrukce a opravy, poplatky realitnímu makléři, odhadci či právníkovi, náklady za vklad do katastru nemovitostí a další).
Daň z prodeje nemovitosti platíte pouze za ten rok, ve kterém jste prodali nemovitost. To znamená, že pokud prodáte nemovitost v roce 2025, musí se tato položka objevit v daňovém přiznání podávaném do konce března 2026 v případě papírové podoby a do konce dubna v případě elektronického podání.
Pozor na záměnu “daně z prodeje nemovitosti” a “daně z nemovitosti” – jedná se o dva rozdílné termíny. Daň z nemovitosti se platí každoročně nejpozději do 31. května. Tuto daň platí aktuální vlastník a odvíjí se od rozlohy zastavěné plochy, koeficientu obce a dalších.
Daňové přiznání se tedy podává do konce března následujícího roku finančnímu úřadu a to buď osobně na příslušném úřadu, nebo elektronicky (prostřednictvím datové schránky, v aplikaci Elektronická podání pro finanční správu – EPO, nebo v aplikaci Online finanční úřad – DIS+ v portálu Moje daně) do konce dubna. V praxi to vypadá takto:
Jako podnikatel si vždy ohlídejte, zda nemovitost byla nebo nebyla zařazena v obchodním majetku – to má zásadní vliv na to, do které části přiznání příjem spadá.
Případně Vám mohu se svým týmem podat pomocnou ruku – veškeré právní a účetní záležitosti kolem prodeje řešíme pravidelně.
Aktuálně sazba daně činí 15 % nebo 23 % z prodejní ceny po odečtení výdajů.
36ti násobek průměrné mzdy v roce 2025 činí 1 676 052 Kč.
Příklad: Prodáváte byt za 4 000 000 Kč, vy jste ho koupili za 2 500 000 Kč. Opravy a rekonstrukce stály 300 000 Kč, realitce jste zaplatili 100 000 Kč.
Nicměné se daň 23 % netýká celé částky – ta se rozdělí na 2 části, jedna se daní 15 % a druhá 23 %.
Příklad: Prodali jste byt za 8 000 000 Kč, pořizovací cena byla 2 500 000 Kč. Opravy a rekonstrukce stály 200 000 Kč, realitce jste zaplatili 100 000 Kč.
Dlouhodobě zůstává princip zdanění stejný, přesto daň z prodeje nemovitosti prošla pár důležitými změnami.
Po roce 1989, kdy se začal budovat nový daňový systém, byla zavedena daň z příjmu fyzických osob. V roce 1993 již byla její součástí i daň z prodeje nemovitosti a její sazba činila 15 %. Nicméně už tehdy bylo možné se dani vyhnout, pokud jste nemovitost vlastnili déle než 5 let nebo ji využívali k bydlení.
Až v roce 2021 přišly velké změny. Tzv. časový test (do té doby 5 let) se prodloužil na 10 let pro nemovitosti pořízené od 1.1.2021. Další změnou bylo nahlížení na dědictví – pokud byla nemovitost děděna v přímé linii (po rodičích), sčítala se doba vlastnictví. Pokud se jednalo o dědictví mimo přímou linii, doba vlastnictví se počítala od nuly. Dále došlo k zavedení progresivní daně – rozdělení vyššího zisku z prodeje na 15 % a 23 %.
V letošním roce došlo k navýšení částky pro uplatnění daně 23 % na 1 676 052 Kč.
Příklad: Koupili jste si nemovitost za platbu a učinili vklad do katastru nemovitostí (katastrální úřad provede změnu – v tomto případě změna vlastnického práva).
Pozor na stanovení kupní ceny v případě prodeje mezi příbuznými – příliš nízká kupní cena může vzbudit pozornost finančního úřadu a můžete být obviněni z pokusu krácení daně.
Darování je v zákonem vymezeném okruhu osob blízkých osvobozeno od daně z příjmu. Blízkými osobami se rozumí rodiče, prarodiče, dětí, vnoučata, manžel, sourozenec, strýc, teta, synovec nebo neteř, manžel dítěte, dítě manžela, tchán nebo tchýně.
Majitel může darovat nemovitost komukoliv i mimo okruh blízkého příbuzenstva – v takovém případě již obdarovaný musí odvést daň 15 % z hodnoty daru, pokud se ho netýká výjimka pro osvobození od daně.
Příklady:
Matka daruje nemovitost synovi:
Sestra daruje nemovitost sestře:
Babička daruje nemovitost vnukovi:
Teta daruje nemovitost neteři:
Soused daruje nemovitost sousedovi:
Pokud je obdarovaný nezletilý či nesvéprávný, musí být darování schváleno soudem.
Pokud hodnota osvobozeného daru přesahuje 5 000 000 Kč, je nový vlastník povinen tuto skutečnost (pouze) nahlásit finančnímu úřadu. Daň neplatí.
Příklad: Zdědili jste po příbuzném nemovitost. Převod nemovitosti probíhá v dědickém řízení, ve kterém rozhoduje notář. Vklad do katastru se poté provádí na základě rozhodnutí o dědictví.
V minulosti dědickou daň platil dědic. Její sazba se lišila dle příbuzenského vztahu s nebožtíkem – tato daň byla zrušena v roce 2020 společně s daní z nabytí nemovitosti.
Příklad: Vyměnili jste svou nemovitost za nemovitost jiného účastníka. K takové výměně může dojít i s doplatkem a rovněž je nutný zápis do katastru nemovitostí.
Nemovitost se prodává v dražbě na základě úředního rozhodnutí (např. při rozvodu nebo exekuci). Vklad do katastru nemovitostí proběhne dle soudního nařízení.
Příklad: Vyhráli jste dražbu nemovitosti za 7 000 000 Kč. V případě, že ji pak budete chtít prodat, musíte zaplatit daň z prodeje nemovitosti, pokud nesplňujete jednu z podmínek pro osvobození. Původní majitel má rovněž daňovou povinnost, která je však často nevymahatelná (dražba proběhla např. z důvodu exekuce).
Pokud majitel nemovitost vlastní 10 let, je osvobozen od daně z příjmu z prodeje této nemovitosti. Toto ovšem platí pro nemovitosti nabyté od roku 2021 (dříve zákon stanovoval délku vlastnictví na 5 let), takže k uplynutí logicky ještě nedošlo. Tato doba se sčítá v případě dědictví – pokud nebožtík nemovitost vlastnil 10 let, můžete ji po dokončení dědického řízení ihned prodat a netýká se Vás povinnost přiznat výnos v dani z příjmu.
Příklad:
Tuto skutečnost prokážete buď trvalým bydlištěm na dané adrese nebo korespondencí, vyúčtování energií apod.. Toto platí i pro družstevní byty – nevztahuje se na ně výjimka pro vlastnictví 5/10 let, protože nevlastníte byt, ale podíl v družstvu.
Příklad: Máte byt, ve kterém bydlíte od roku 2023 a v roce 2025 ho prodáte – neplatíte daň z prodeje, protože jste na adrese bytu pobývali 2 roky.
Osvobozeni jste i tehdy, pokud zisk z prodeje nemovitosti použijete na vlastní bydlení (koupě nového bytu či domu) nejpozději do 1 roku od prodeje původní nemovitosti, nebo utržené peníze použijete na splácení úvěru již zakoupené nemovitosti. Výjimka se může vztahovat i na rekonstrukce jiné nemovitosti, pokud doložíte příslušné dokumenty (povolení ze stavebního úřadu, účtenky, atd.)
Příklad:
Novou nemovitost jste zakoupili před prodejem té původní.
Novou nemovitost jste zakoupili po prodeji té původní:
Pozor - výjimka se nevztahuje na koupi investiční nemovitosti – nejedná se o použití prostředků na vlastní bytovou potřebu.
V případě darování nemovitosti jste osvobozeni, pokud jste v přímém příbuzenském vztahu s dárcem (rodič, prarodič, atd.).
Pokud jste o někoho pečovali nejméně 1 rok (např. v rámci příspěvku na péči nebo jako osoba blízká zajišťující péči), a výtěžek z prodeje nemovitosti použijete na bytovou potřebu této osoby, je příjem z prodeje nemovitosti od daně osvobozen.
K tomuto je nutné doložit, že jste o danou osobu pečovali alespoň 12 měsíců (rozhodnutí o příspěvku na péči, pracovní smlouva, potvrzením od úřadu práce apod.) a že jste peníze použili např. na koupi bytu, úhradu hypotéky, výstavbu nebo rekonstrukci.
Dědictví se nepovažuje za zdanitelný příjem (dědická daň byla zrušena), proto nejste povinni odvést daň z příjmu.
Částky ke zdanění sice vypadají děsuplně, ale ve výsledku se není čeho obávat.
Pojďme si v závěru shrnout nejdůležitější fakta ohledně daně z prodeje nemovitosti:
Pokud řešíte nějakou složitější situaci nebo jen nechcete nic ponechat náhodě, mohu Vám se svým týmem pomoci načrtnout tu nejvýhodnější cestu prodeje nemovitosti. Současně Vám budeme stát po boku při řešení nutné byrokracie.
Pokud řešíte nějakou složitější situaci nebo chcete mít jistotu, že vše proběhne hladce, já a můj tým Vám pomůžeme nastavit vhodnou strategii prodeje a s tím vyřídit i veškerou administrativu.
