Dobře načasovat prodej nebo nákup nemovitosti může být trochu alchymie. Je dobré mít zmapovanou situaci na trhu a současně sledovat vývoj hypoték. Jak víme, ceny nemovitostí neustále stoupají a stejně tak hypotéky jsou dražší než dřív.
Z těchto důvodů bývají lidé pesimističtí a nevidí smysl v současné době cokoliv kupovat. Jenže – ono to není tak černé, jak by se mohlo zdát!
V článku vás provedu aktuální situací na trhu a spočítáme si modelové příklady nákupu – jak s hypotékou, tak z vlastní kapsy. Výsledek porovnáme i s variantou, kdy zůstaneme v pronájmu. Uvidíte, že v mnoha případech je vlastní bydlení výhodnější.
Poslední roky přinesly na realitní trh spoustu změn. Po pandemii, kdy úrokové sazby padaly k rekordně nízkým hodnotám, došlo s příchodem inflace k prudkému nárůstu – banky nabízely hypotéky i za 6 %. Situace se ale postupně uklidnila. Úroky už sice nebyly tak výhodné jako dřív, ale trh se stabilizoval a lidé začali znovu nakupovat.
Ceny nemovitostí stále rostou a to rychleji než mzdy. To u mnoha lidí vyvolává obavy, že si vlastní bydlení brzy nebudou moci dovolit. Zároveň ale rostou i ceny nájemného a místo investice do vlastního tak dál platíte za cizí.
Na druhou stranu úrokové sazby hypoték pomalu klesají. Banky se snaží získat nové klienty, a tak přichází s výhodnějšími nabídkami. Na hypotéku tak nově dosáhnou i ti, kteří na ni dřív neměli.
Rok 2025 je proto ideální dobou k nákupu i prodeji nemovitosti. Čekání by se nemuselo vyplatit.
Na následujícím příkladu si ukážeme, jak by to vypadalo, kdybyste si letos pořídili byt 3+kk v Hradci Králové. Porovnáme si tři možnosti – koupě s hypotékou, koupě z vlastních zdrojů a setrvání v nájmu.
Na konci uvidíte, co se po pěti letech nejvíce vyplatí a kolik v každé variantě zaplatíte nebo vyděláte.
Banka nám poskytne 3 600 000 Kč a 900 000 Kč skládáme z vlastních zdrojů. Při úroku 4,94 % bude měsíční splátka 19 200 Kč, úvěr sjednán na 30 let.
Pokud se rozhodnete nemovitost nekoupit a zůstat v pronájmu, počítejte s měsíčním nájmem zhruba 18 900 Kč měsíčně. Budete doufat, že Vám nájem po dobu 5ti let nezvýší a zaplatíte celkem 1 134 000 Kč. V případě zvýšení nájmu samozřejmě částka stoupne.
Kupní cenu jsme zaplatili z vlastních zdrojů.
Hypotéka je skvělý způsob, jak investovat do vlastního bydlení. I když třeba neplánujete byt brzy prodat, pořád budujete svůj majetek – neplatíte nájem někomu jinému, ale splácíte něco, co bude jednou Vaše.
Chápu, že pro spoustu lidí to není jen tak pustit se do hypotéky a začít řešit nákup nemovitosti. Pokud o něčem takovém uvažujete, ale nechcete se do toho pouštět sami, nemusíte. Klidně mi napište a můžeme probrat Vaši situaci.
Ceny nemovitostí jdou nahoru a úroky u hypoték jsou dnes vyšší než třeba před pěti lety. Poslední roky přinesly velké změny a realitní trh to hodně ovlivnilo. Je téměř jisté, že tak levných hypoték se už nedočkáme. I tak ale nejsou dnešní sazby nijak dramatické – průměrně kolem 4,8 % a očekává se, že by mohly dál klesat. Jakmile však začnou sazby padat, prodejci zareagují a ceny nemovitostí pravděpodobně ještě porostou.
I když si dnes vezmete hypotéku s méně výhodným úrokem, nemusí to být žádná katastrofa. Pokud by pro Vás byly splátky moc vysoké, existuje několik způsobů, jak si situaci později ulehčit.
Jakmile Vám skončí fixace (1, 3, 5, 7 nebo 10 let), můžete svou hypotéku převést k jiné bance, která nabízí nižší úrok - tím se sníží měsíční splátka a tlak na rozpočet domácnosti. Tento krok je nutné řešit dopředu, alespoň půl roku před koncem fixace.
Příklad: Vzala jsem si hypotéku na byt v hodnotě 5 000 000 Kč s 5 % úrokem a po skončení fixace přejdu k bance, u které je úrok 3 %:
Lze splatit 25 % hypotéky zdarma, např. pokud se blíží konec fixace, nebo jste v tíživé životní situaci (např. úmrtí živitele rodiny) . Pokud tedy máte možnost a peníze navíc, mimořádným splacením např. 200 000 Kč si můžete snížit měsíční splátku, případně zkrátit celkovou dobu splácení.
Další možnost, jak snížit měsíční výdaje - prodloužení doby splácení hypotéky (např. máme hypotéku sjednanou na 20 let, ale chceme ji prodloužit na 30). Tím si snížíme měsíční splátky, ale zaplatíme více na úrocích.
Pokud přemýšlíte o koupi nemovitosti a čekáte na nižší úroky, může se Vám to ve výsledku prodražit. Sazby možná klesnou, ale ceny bytů porostou. A co víc – za pár let na hypotéku třeba vůbec nedosáhnete.
Ceny totiž rostou rychleji než mzdy. A jednou z podmínek pro získání úvěru je, že splátky všech vašich půjček nesmí překročit polovinu čistého měsíčního příjmu. Právě to by mohl být pro mnoho lidí problém.
Pokud s prodejem váháte, mělo by Vás zajímat, že se v některých lokalitách chystá větší výstavba nových bytů a domů. To může časem znamenat větší konkurenci a tlak na růst cen.
Nicméně letos je situace stále velmi příznivá pro prodávající. Trh je stabilní, ceny nemovitostí mírně rostou a díky nižším úrokům se zvyšuje zájem kupujících. Ani nabídka není přehnaně velká, takže se nemusíte obávat, že byste ve své lokalitě „ztratili“ mezi stovkami jiných nabídek.
Nové výstavby se plánují hlavně ve větších městech a oblíbených lokalitách. To může výrazně ovlivnit trh s nemovitostmi – přibývá konkurence, roste nabídka a někdy i ceny. Např. v Hradci Králové se uskuteční velká výstavba v městské části Kukleny - ve čtyřech etapách zde postupně vznikne bytový komplex s více než 170 bytovými jednotkami. Takové projekty mohou mít dopad na prodej Vaší nemovitosti. Vyplatí se sledovat dění přímo ve Vašem okolí a počítat s tím při plánování prodeje.
Doporučuji se minimálně poptat u místních makléřů. Většinou mají situaci dobře zmapovanou a dokáží Vám poradit. Já působím v Hradci Králové, Pardubicích, Trutnově, Mladé Boleslavi a Chlumci nad Cidlinou. Pokud řešíte prodej v těchto lokalitách, ráda Vám podám pomocnou ruku.
Jestli přemýšlíte nad koupí nebo prodejem nemovitosti, v tuto chvíli je vhodná doba. Situace na trhu je teď poměrně klidná – úroky u hypoték pomalu klesají a ceny nemovitostí nerostou nijak závratně.
Pokud se vám naskytne příležitost ke koupi, ať už za hotové nebo s pomocí hypotéky, většinou se to pořád vyplatí víc než zůstávat v pronájmu. I když by Vám později třeba přestala vyhovovat výše splátek, existují možnosti, jak si s tím poradit – například refinancování nebo jednorázová splátka. A navíc, úrokové sazby nejsou momentálně nijak dramatické a čeká se, že půjdou ještě níž. To by mohlo uklidnit i ty, kteří se teď bojí, že by splátky nezvládali.
Ani s prodejem se nevyplatí čekat příliš dlouho. V některých lokalitách se připravují velké developerské projekty (nové byty, domy) a s těmi poroste konkurence. To by mohlo ztížit prodej Vaší nemovitosti, nebo Vás dokonce donutit jít s cenou dolů. Vyplatí se proto sledovat, co se ve Vašem okolí chystá, a na základě toho se rozhodovat.
