Realitní podvody v praxi a jak jim předejít

Bojíte se prodávat nebo kupovat nemovitost přes realitního makléře? Bojíte se, že naletíte a stanete se součástí realitního podvodu? 

Ano, to chápeme. Málokterá profese je více opředená těmito obavami, než realitní makléř. Hůře jsou na tom snad jen finanční poradci a možná montéři fotovoltaiky :-). I já, jako realitní makléř, vím, proč tomu tak je. 

Pojďme si nalít čistého vína. Znáte to i Vy ve Vaší práci. V každém pracovním kolektivu je jeden naprosto výjimečný, který dělá svou práci skvěle a jde mu to od ruky (to můžete být třeba Vy). Pak je pár průměrných a pak sem tam i pár podprůměrných, u kterých si říkáte: “Pane Bože, jak ti tu práci můžou dělat?”. Stejně tak je to u práce realitních makléřů. Jenže, v téhle branži jde o poměrně vysoké částky, proto není od věci vybírat realiťáka s velkou opatrností. Samozřejmě, že bych Vám nejprve měla vyjmenovat, podle čeho poznáte ty nejlepší v oboru. Pikantnosti jsou však přeci jen zajímavější, tak pojďme nejprve na ně. 

Nejčastější realitní podvody

Pronájem neexistující nebo cizí nemovitosti 

Narazíte na pronájem, jako z pohádky. Oslovíte inzerenta a chcete na prohlídku. K Vašemu překvapení to ale není možné, protože je momentálně v zahraničí a nemá možnost Vás bytem provést. Pokud však chcete v nájmu bydlet, zaplaťte zálohu předem a klíče od bytu Vám pak někdo doručí.

Také je možné, že se na prohlídce bytu nakonec přeci jen domluvíte. Byt Vám ukáže (snad je to ten majitel, přece se nebude vydávat za někoho jiného…) a kývnete na zaplacení zálohy.

• Cílem tohoto člověka je získat od Vás peníze na “zálohu” a zmizet. 
• Komunikace probíhá hlavně po emailu či SMS zprávách a spojit se telefonicky je nemožné. Takto fungují i podvodníci v zahraničí a všimnete si např.  gramatických chyb, nesmyslných slovních spojení apod..
• Může se i stát, že půjdete na prohlídku cizího bytu. Podvodník si ho totiž pronajme třeba přes Airbnb a vydává ho za svůj. Vybere zálohy (ano, i od více lidí) a je pryč.

Jak se takovému podvodu vyhnout? 

• Nikdy neplaťte zálohu před osobní prohlídkou a ověřte, kdo je skutečným vlastníkem bytu (můžete i zjistit, že je byt nabízen na Airbnb nebo Bookingu a tím pádem se jedná o jasný podvod). 
• Pokud Vám komunikace přijde podezřelá (špatná čeština, nemožnost osobního setkání, atd.), rovnou se inzerátu vyhněte. 
• Když dojde na podpis smlouvy, musí obsahovat důležité informace (jméno, rodné číslo a adresu pronajímatele, přesný popis bytu a jeho stavu). 
• Nahlaste inzerát provozovateli webu v případě, že Vám přijde podezřelý. Pokud na Vás byl spáchán pokus o podvod, kontaktujte Policii ČR.

Trik s plnou mocí

Byla zveřejněna nabídka na pronájem či prodej nemovitosti bez realitky. Máte zájem, takže se ozvete. Jenže místo majitele se Vám ozve někdo jiný. Prý jedná na základě plné moci a všechno má pod palcem. A jako bonus na Vás trochu tlačí, že je třeba to rychle vyřešit, protože zájemců je spousta. 

• Podvodník chce prodat cizí nemovitost a vytratit se dřív, než se na podvod přijde. 
• Využívá padělané doklady a dokumenty, které mají dokazovat zplnomocnění.

Jak se takovému podvodu vyhnout?

• Vždy požadujte originální a notářsky ověřenou plnou moc. Měla by obsahovat i informace o její platnosti a jasně popisovat oprávnění k prodeji nebo pronájmu dané nemovitosti.
• Ověřte si vlastníka v katastru nemovitostí.
• Pokud se s vlastníkem nelze setkat, požádejte notáře, advokáta nebo banku, kteří jsou schopni ověřit jeho identitu. V případě spolupráce s realitní kanceláří můžete požadovat ověření plné moci a osobních dokladů.
• Zkuste kontaktovat majitele sami a zjistěte, že opravdu někomu poskytl plnou moc.
• Nepodepisujte nic pod tlakem.

Falešná úschova

Jednáte o prodeji nemovitosti s realitním makléřem nebo majitelem nemovitosti. Byt se Vám líbí, máte všechny informace i fotky, a jednání s realiťákem nebo přímo s majitelem probíhá hladce. Souhlasíte s uhrazením kupní ceny přes úschovu peněz. Realitní makléř Vám doporučuje uložit tyto peníze na účet RK nebo k doporučenému advokátovi. V tu chvíli byste měli zpozornět.

• Realiťák Vám nikdy sám nemůže nabídnout uložení peněz na účet realitní kanceláře. Možné to je, ale pouze na Vaši žádost.

• Podvodník si může přijít až na stovky tisíc korun. Vystupuje pod smyšlenou identitou a nejspíš se po obdržení peněz vydá na dlouhou dovolenou.
• Pravděpodobně jste jednali s falešným nebo nečestným realitním makléřem. Zmíněný účet RK bude nejspíš přímo jeho osobním účtem a “doporučený advokát” jeho komplic. 
• Patrně se jedná o velmi charismatického člověka, protože umí manipulovat s lidmi. Donutí Vás podepsat smlouvy a poslechnout si jeho rady ohledně úschovy. Navíc může používat značku existující realitní kanceláře a vystupovat jejím jménem.

Jak se takovému podvodu vyhnout?

• Úschova musí být vždy advokátní, bankovní, nebo notářská.
• Ověřte si, s kým máte tu čest. Realitní makléř má dohledatelné recenze, reference, web, kancelář a živnostenské oprávnění. Advokát doporučený pro úschovu existuje a je aktivní člen České advokátní komory.
• Máte právo si zvolit vlastního advokáta pro úschovu. Pokud se Vám to někdo snaží vymluvit, je to signál podvodného jednání. V každém případě ovšem platí, že čestný realiťák má i čestného advokáta, se kterým dlouhodobě spolupracuje. Jakmile věříte svému realitnímu makléři, můžete si být jistí jeho advokátem.
• Smlouvy čtěte pozorně a s právníkem.

Zamlčení vad nebo právních komplikací nečestným makléřem

Zalíbil se Vám byt, zavoláte makléři a pustíte se do vyjednávání. Všechno vypadá v pohodě, byt je hezký, nic podezřelého na první pohled, a makléř působí mile a přesvědčivě. A tak to prostě koupíte. Všechno proběhne „v klidu“. Zatím.

• Realitní makléř i prodávající si mnou ruce nad úspěšným prodejem a vědí, že Vy už nic moc nezmůžete.
• Po převodu nemovitosti zjistíte, že její části (či dokonce celá nemovitost) nejdou zkolaudovat, probíhá zde exekuce, za skříní v kuchyni je obrovská plíseň nebo se jedná o černou stavbu.
• K takovému jednání se může uchýlit opravdu jen neseriozní realitní makléř nebo prodávající, který se potřebuje nemovitosti rychle zbavit. 
• Využívají nepozornosti a neznalosti kupujících. Běžně si nemusíte všimnout skrytých vad (např. plísně, nafouklé podlahy, praskliny ve zdi) a nesrovnalostí v dokumentaci, která k nemovitosti patří. A když už si kupující všimne, může mu být i řečeno, že se to dá snadno vyřešit potom (a ono to tak jednoduché být nemusí). U skrytých vad ze zákona platí, že je lze reklamovat do 5ti let od koupě. To znamená, že můžete po původním majiteli chtít nápravu, či slevu z kupní ceny. Ovšem platí, že Vám to přidělá akorát vrásky, protože vyřešit některé vady stojí dost času a peněz.

Jak se takovému podvodu vyhnout?

• Prověřte technický i právní stav nemovitosti a trvejte na doložení všech právních dokumentů. Požadujte kolaudační rozhodnutí, výpis z katastru nemovitostí a stavební dokumentaci.
• Pokud Vám něco přijde podezřelé, ptejte se písemně. V případě reklamace budete mít důkaz, že Vám byla záležitost zamlčena.
• V kupní nebo rezervační smlouvě ať je uvedeno, že nemovitost je bez právních vad a skrytých technických závad a že není vedeno žádné řízení o odstranění stavby nebo legalizaci.

Přehnaná cena kvůli provizi 

Ceny nemovitostí lezou pořád nahoru, takže si říkáte, že tahle cena je vlastně normální. Podobně drahé jsou i jiné domy, co jste viděli. A tenhle se Vám líbí, i když je trochu v trochu horším stavu, než ostatní. Těch pár tisíc navíc? To už v tom celkovém rozpočtu stejně skoro nepoznáte.

• Realiťák uměle nadhodnotil nemovitost, aby získal vyšší provizi z prodeje. Pokud se na vyšší cenu přeci jen zeptáte, odpoví Vám něco jako “ceny rostou, takový je odhad” atd..
• Výše provize se v inzerátu obvykle neuvádí a ani Vás to, nezajímá, protože provizi si přece platí prodávající. Ono to tak sice zní, ale pravda je taková, že provizi platíte Vy, jako kupující.

Jak se takovému podvodu vyhnout?

• Zjistěte si reálnou tržní hodnotu nemovitosti. Porovnejte podobné nabídky, případně si nechte udělat odhad od nezávislého znalce. 
• Zpozorněte, pokud cítíte ze strany makléře nátlak na rychlé jednání.

Podpis smlouvy bez vysvětlení makléře

Nedaří se Vám prodat dům na vlastní pěst, tak si řeknete, že bude lepší zavolat realiťáka. Ten se pustí do práce a podstrčí Vám nějaké papíry k podpisu a Vy mu je podepíšete. Stejně tomu úplně nerozumíte a on to nejspíš potřebuje, aby mohl začít prodávat. 

• Realiťák si takto získá jistotu obchodu i peněz. Podepsali jste totiž smlouvu o zprostředkování, často s výhradním zastoupením. To může znamenat, že i když pak prodáte nemovitost sami (bez realitky), peníze z prodeje stejně dostane makléř. Dále nesmíte jednat o prodeji s jinou realitní kanceláří. Za porušení podmínek této smlouvy Vás obvykle nemine pokuta.

Jak se takovému podvodu vyhnout?

• Nepodepisujte nic hned a chtějte prostor na přečtení a promyšlení. Můžete oslovit i právníka a projít smlouvy společně.
• Nechte si vysvětlit vše, čemu nerozumíte.
• Nátlak a manipulace značí neetické jednání ze strany makléře.

Nabídka nemovitosti bez vědomí vlastníka

Makléř hodí na internet nabídku na prodej nebo pronájem nemovitosti, jenže o tom majitel vůbec neví. Nejspíš jde o dům nebo byt zveřejněný v nabídce jinde, takže to zkusí “načerno” nabídnout sám. 

• Makléř si chce získat prodávajícího na svou stranu a získat provizi z prodeje.
• Shání zájemce a tvrdí, že majitel nechce jednat napřímo nebo není momentálně k dispozici. Často však majitel ani neví, že tento makléř jeho nemovitost prodává. 
• Jakmile realiťák najde kupce, dohoní vlastníka a přiměje ho prodat nemovitost pod tlakem.

Jak se takovému podvodu vyhnout?

• Chtějte vidět smlouvu o zprostředkování nebo plnou moc, kde je jasně napsáno, že makléř jedná ve jménu majitele.
• Vždy trvejte na tom, že chcete vidět prodávajícího nebo s ním alespoň telefonicky jednat.
• Zkontrolujte, zda se nemovitost nenabízí jinde. Pokud ano, můžete kontaktovat i druhou realitku a vlastníka. 
• Když prodáváte nemovitost, nastavte si na Googlu upozornění. Kdykoliv se na internetu objeví zmínka o vaší adrese nebo typu nemovitosti, přijde vám e-mail s notifikací. Jakmile na svou nemovitost narazíte tam, kde nemá co dělat, kontaktujte tohoto inzeneta a požadujte odstranění nabídky. Můžete se také obrátit na realitní komoru nebo Českou obchodní inspekci.

Skryté poplatky

Když prodáváte přes realitku, většinou vám nabídnou všechno pěkně v balíčku. Jasná provize, právník, úschova peněz, papírování s katastrem… prostě bez starostí. Jenže pak se tu a tam objeví nějaký ten „administrační poplatek navíc“, o kterém na začátku nebyla moc řeč. A rázem je konečná cena trochu jinde, než jste čekali.

• Na první pohled to může vypadat, že realitka nabízí výhodnou cenu, ale ve výsledku si to vybere zpět na různých skrytých poplatcích.
• Často se pak nestačíte divit, že platíte desítky tisíc navíc za něco, co mělo být součástí provize.
• V tomto “balíčku” navíc platíte za právní služby, fotografie, poplatky bance nebo znalecký posudek. 

Jak se takovému podvodu vyhnout?

• Můžete požadovat písemné a konkrétní vyčíslení všech nákladů.
• Nejasné formulace ve smlouvách (např. cena dohodou dle rozsahu služeb, dle aktuální sazby apod.) by měly upoutat Vaši pozornost – s podpisem vyčkejte, dokud si to nevyjasníte.
• Ptejte se, jak se konkrétní situace nakonec účtují (třeba pokud si najdete kupce sami, chcete odstoupit od smlouvy atd.).
• Pomoc právníka také není od věci, pokud si něčím nejste jistí. 

Reálné příběhy lidí

Případ Miloše Vlasáka

V roce 2012 měl bývalý advokát Miloš Vlasák zpronevěřit 65 milionů korun z advokátních úschov a použít je na vlastní potřebu. Desítky rodin tak přišly o své peníze z prodeje. Jednalo se o klienty realitní kanceláře Reality 21, se kterou měl Miloš Vlasák uzavřenou smlouvu na poskytování právních služeb. 

Vlasák přiznal, že chtěl peníze utratit v kasinu, měl problém s drogami a trpěl psychickými problémy. Za tento čin šel na 8 let do vězení. Mělo se jednat o největší podvod v dějinách české advokátní úschovy.

Podvod s rezervačními zálohami na Strašnicích

Žena v roce 2023 vystupovala jako realitní makléřka a prováděla prohlídky luxusních bytů v Praze. Vystupovala jako zástupkyně společnosti zprostředkovávající prodej nemovitostí a používala různá jména. V případě zájmu pak nabízela rezervační smlouvy. Vybírala zálohy a jakmile je obdržela, zmizela. Díky tomu si přišla nejméně na 7 milionů korun.

Za získané peníze si užívala exotické dovolené, kupovala drahé oblečení a žila si pohádkovým životem. Skončila ve vazbě a hrozí jí až 8 let vězení.

Realitní kancelář Rekin

Šéfové (manželé Pešátovi) společnosti Rekin byli v roce 2011 uznáni vinnými ze zpronevěry 36 milionů korun od více než stovky klientů, kterým měli realizovat nákupy jejich nemovitostí. Peníze poškozených si nechávali posílat do úschovy, ze které je pak vybírali pro své účely.

Obdržené peníze využívali na reklamní kampaně, drahá luxusní auta či narozeninové a vánoční večírky. Pavel Pešát byl odsouzen na 8,5 let a jeho manželka Silvie na 7 let odnětí svobody.

Realitní podvod ve Španělsku – Costa del Sol

V letech 2011 – 2015 se organizovaná skupina více než 20ti podvodníků zaměřila na důchodce a důvěřivce, kteří hledali bydlení v cizině. Měli profesionální webové stránky, hezké fotografie nemovitostí a vystupovali pod značkami jiných realitních kanceláří. Nabízeli investiční příležitosti se zárukou rychlého zhodnocení či doživotního nájmu. Vybírali zálohy od 10 do 50 tisíc EUR a dokonce se prokázalo jejich napojení na právníky a notáře.

V roce 2015 došlo k rozbití gangu a byli obviněni z podvodu, praní špinavých peněz a padělání dokumentů. 

Jak se bránit realitním podvodům?

Sestavila jsem pro Vás kompletní přehled, jak se pokusit podvod včas odhalit. Obezřetnost je na prvním místě a informace níže Vám pomohou s odhalením podezřelého chování a jak na něj reagovat. A i když Vám nic podezřelého nepřišlo? Můžete se potýkat s profesionálem, který má už nějaké zkušenosti a na jeho vystupování nemusíte poznat nic. Ověřujte. Pokud je čestný, nemá co skrývat.

Ověření totožnosti prodávajícího a vlastníka nemovitosti

• Informace jsou dostupné v katastru nemovitostí.

Prověřte si realitní kancelář a makléře

• Zkoukněte recenze, vyhledejte IČO a historii realitky. 
• Podezřelý je realiťák bez webových stránek a kanceláře, komunikuje pouze přes email, tlačí ho čas a vyžaduje zálohu bez smlouvy.

Tlak na rychlost = varování

• “Mám víc zájemců, musíte to zaplatit co nejdřív, jinak to nabídnu jim” – jedna z možných vět, co od pochybného prodejce můžete slyšet.
• Při placení ani podpisu nikam nespěchejte.

Smlouvy čtěte, spolupracujte s právníkem a chtějte vše písemně

• Vaši pozornost by měly zaujmout exkluzivita bez vysvětlení, smluvní pokuty, zastoupení na dobu neurčitou a nedoložené závazky.
• Smlouvy musí obsahovat vše o nemovitosti, její cenu a podmínky prodeje, jasně stanovené poplatky a kdo je hradí a informace a pravidla ohledně úschovy peněz.

Příliš nízká cena může znamenat podvod

• Podvodník se Vás může snažit nalákat na výhodnou nabídku.

K ukládání peněz využívejte jen bezpečné úschovy

• Nikdy neposílejte peníze na účet realitky nebo “na ruku”.
• K úschově peněz vždy využijte advokátní, notářskou nebo bankovní úschovu.

Jak se zachovat, když máte podezření?

• Zastavte se a nic nepodepisujte.
• Žádejte smlouvy domů.
• Kontaktujte právníka, případně někoho, kdo poskytuje poradenství.
• Pokud jste již zaslali peníze, volejte do banky a Policii ČR.

Shrnutí

Odhalit realitní podvod není žádná brnkačka a zvlášť, když je dobře promyšlený. Ale u těch jednodušších vás může zachránit obyčejná všímavost. Třeba když inzerent odmítá osobní schůzku a chce vše řešit jen přes e-mail nebo SMS. Stejně tak pozor na podezřele nízkou cenu. Mrkněte se do katastru, jestli má ten člověk vůbec právo byt nabízet, a zkuste zjistit, jestli se náhodou stejný byt neobjevil někde jinde (třeba na Airbnb). A hlavně: nikdy neposílejte peníze předem, zvlášť pokud jste byt ještě ani neviděli.

Ani seriózně vypadající nabídka nemusí být záruka, že je všechno v pořádku. Plná moc? Zkontrolujte, že je ověřená a dává smysl. Tlak na rychlý podpis? Zbystřete. Všechny smlouvy si v klidu projděte a když si nejste jistí, radši si vezměte k ruce právníka. A u realitky si ověřte, že opravdu existuje. Měla by mít funkční web, recenze, IČO a reálnou kancelář.

Mimochodem, i já sama jsem se do realit pustila právě proto, že jsem se setkala s nečestným jednáním. A tehdy jsem si slíbila, že to budu dělat jinak. Férově, přehledně a hlavně v zájmu klienta. Důvěra je základ a ta se nebuduje sliby, ale činy.

Pokud si nejste jistí, jestli je nabídka v pořádku, ozvěte se. Nezávislý pohled někdy pomůže víc než deset e-mailů od inzerenta.