Koupě nemovitosti je velký krok a především velká investice, kvůli které se mnohdy zadlužíte i na desítky let. Je proto zásadní podniknout správné kroky ještě před samotným podpisem smluv.
V tomto článku bych Vám ráda ukázala, jak předejít a případně se vypořádat s tzv. skrytými vadami – ty často vyjdou najevo až po nastěhování a mohou Vás stát spoustu peněz, nervů a v horší případech mohou ohrozit i zdraví.
Článek jsem rozdělila na 2 části – v první si projdeme celý proces koupě nemovitosti od A do Z a probereme postupy, jak se skrytým vadám ideálně vyhnout. Ve druhé části článku řeším situace, kdy dojde k odhalení skryté vady až po nákupu nemovitosti.
Jedná se o vadu, která existovala již v době prodeje nemovitosti, ale současně nebyla na první pohled patrná. Její záludnost tkví v jejím projevení – mnohdy se objeví až po měsících od koupě. Často k tomu dochází při střídání ročních období, suchu, dešti nebo změně povětrnostních podmínek. Mezi nejčastější skryté vady patří:
Skryté vady často znamenají velké finanční náklady a v horších případech mohou ohrozit i na zdraví. Například při zadržování vlhkosti v domě dochází k tvorbě plísně. Vlivem statické nestability se zase může zřítit část nemovitosti apod..
Nejlepší prevencí před skrytými vadami je pečlivost ve všech krocích nákupního procesu. Proto si ho projdeme hezky krok za krokem, abychom odkryly všechny možné nástrahy.
Na začátku si ujasníte, co vlastně hledáte (byt v centru města, dům na vesnici, velký pozemek, samotu atd.). Procházíte inzeráty, chodíte na prohlídky a zvažujete důležitá PRO a PROTI.
Jakmile najdete nemovitost přesně pro Vás, přistoupíte k řešení financování. Pokud máte vlastní prostředky, máte pro začátek po starostech. Ve většině případů je však nutné sjednat hypotéku a pro tu musíte splňovat hned několik kritérií:
Doporučuji využít služeb nezávislých finančních poradců. Ti zařídí vše potřebné a poskytnou Vám srovnání nabídek různých bank.
Každá minuta investovaná do posudku nemovitosti se Vám může ohromně vyplatit. Doporučuji od tohoto kroku spolupracovat s realitním makléřem, jelikož jsme tu přesně od toho, abychom prozkoumali každý "kout" i související dokument.
Samotný posudek začíná u stavu budovy (okna, rozvody, jističe a vše kolem domu). Následuje kontrola dokumentů, zda-li nenarazíme na právní vady (věcná břemena, atd.) a procházíme zálohy energií. V neposlední řadě je důležité seznámit se s lokalitou, ve které se nemovitost nachází – dostupnost dopravy, služeb a vytíženost v okolí (hlučnost, továrny apod.).
Stává se, že před koupí nemovitosti narazíme na zjevné vady (praskliny v oknech, plísně, zničené podlahy, atd.). Objevení těchto vad před koupí je signálem, že bude nutná další investice. Za běžných okolností se s prodávajícím domluvíte na nápravě, případně na snížení kupní ceny. Pokud prodej zprostředkovává realitní makléř, má tyto vady již zmapované a měl by mít i vypočítanou úpravu kupní ceny. Já osobně ještě porovnávám vypočítanou cenu s odhadem dalšího realitního makléře – tak se ujistím, že je můj úsudek správný a cena odpovídající.
Také můžete chtít po prodávajícím písemně doložit, že nemovitost nemá skryté vady, případně že Vás o nich informoval. Dále by mělo být v dokumentu uvedeno, kdy došlo k jaké rekonstrukci, kdy se prováděla nějaká oprava a podobně. V případě sporu tak budete mít důkaz přímo od původního majitele.
Financování máte vyřízené, nemovitost vybranou a teď už jen podepsat smlouvy. V tuto chvíli je potřeba se s právníkem zaměřit na to, aby smlouvy byly sepsány na míru dané nemovitosti a pokrývaly nejlépe všechna rizika. Opět platí, že to za Vás může vyřešit makléř – zajišťuji kompletní právní servis a dohlížím i na nestrannost právníka:
K předání dochází obvykle po převedení vlastnického práva. U předání bude (respektive může být) i realitní makléř, který osobně dohlédne na hladký průběh a zajistí, aby vše proběhlo správně a v pořádku. Při předání kupující obdrží od prodávajícího předávací protokol, který jasně udává stav měřidel energií, vady nemovitosti, klíče a další.
Při prodeji domu má prodávající navíc povinnost předat kupujícímu dokumentaci skutečného provedení stavby. Pokud prodávající tuto povinnost nesplní, může kupující žádat snížení kupní ceny o náklady na její pořízení.
Prodávající je povinen přiznat peníze obdržené prodejem v dani z příjmu. Prodej nemovitosti se ziskem je zdanitelný příjem podobně, jako mzda.
Každý vlastník pak musí každý rok platit daň z nemovitých věcí. Výše daně závisí na typu nemovitosti, její velikosti, způsobu využití a také na koeficientu stanoveném obcí, kde se nemovitost nachází.
Představte si, že jste koupili dům. Podnikli jste všechny kroky vedoucí k odhalení vad a nemovitost se zdála v pořádku. Po pár týdnech však zjistíte, že se v přízemí objevují mokré skvrny a začíná se tvořit plíseň – v takovém případě může dojít k narušení statiky domu, znehodnocení majetku a ohrožení zdraví. Nehledě na to, že se náprava takového problému může pěkně prodražit.
Pozitivní na tom je, že prodávající zodpovídá za skryté vady 5 let od prodeje, ať už o nich věděl nebo ne. Pro Vás to znamená, že máte právo uplatnit reklamaci.V tomto případě už není standard, že by takovou situaci za Vás řešil realitní makléř. Nicméně za své klienty celý proces osobně řídím já (pokud si to samozřejmě přejí).
Průběh soudního řízení započíná podáním žaloby, kterou sepisuje právník – navrhuje zda řešit situaci např. slevou z kupní ceny nebo odstoupením od smlouvy. Žalobu pak podáte u okresního soudu dle místa, kde se nemovitost nachází.
V důkazním řízení se pak posuzují Vámi shromážděné materiály o skryté vadě a vypracovává se znalecký posudek. Nejdůležitější je dokázat, že vada existovala již v době prodeje a nemohlo se na ni přijít běžnou prohlídkou – tato vada prokazatelně snížila hodnotu nemovitosti, nebo znemožnila její obývání.
Pokud soud uzná vadu a oprávněnost nároku, může přiznat slevu z kupní ceny, náhradu za výdaje na opravu a případně odstoupení od smlouvy.
Spravedlnost se většinou přiklání ke kupujícímu, pokud má dostatečný důkazní materiál, kvalitní znalecký posudek a dodržel správný postup pro reklamaci. Nejdůležitější je dokázat, že vada existovala již při koupi a prodávající o ní věděl nebo ji zatajil. Pokud se nic z toho prokázat nepodaří, pak se samozřejmě šance na úspěch snižují.
Manželé si koupili byt, který se zdál být v pořádku.
Za týden, po rozhovoru se sousedem z bytu pod nimi zjistili, že v minulosti došlo k několika problémům se zatékáním vody. Důvod? Problém v odpadu bytu manželů. Původní majitel je na tuto skutečnost neupozornil, i když o ní bezpochyby věděl.
Za dobu jejich bydlení v tomto bytě již investovali nemalé peníze do oprav, protože k sousedovi stále zatékalo.
Manželé oslovili právníka a nakonec se s původním majitelem domluvili na slevě z kupní ceny.
Zdroj: Váš příběh: Nekupte si nemovitost se skrytými vadami! | AZ LEGAL
Žena si v roce 2022 koupila byt v zrekonstruovaném bytovém domě. Před samotnou koupí byt prohlédla, ale nevšimla si ničeho, co by ji mělo znepokojit.
Zhruba po měsíci si nová majitelka začala všímat zvýšené vlhkosti v bytě. Pak se objevila rozsáhlá plíseň, kvůli které musela zlikvidovat i nábytek a dokonce se to podepsalo na jejím zdraví (zaznamenala na sobě příznaky podobné viróze, které mohly souviset s vlhkostí a nezdravým prostředím bytu).
Obrátila se tedy na prodávajícího, který však reagoval pouze odpovědí, že to mohlo zavinit její nesprávné užívání nemovitosti.
Žena se z bytu odstěhovala a nejraději by se ho zbavila – prodat někomu jinému ho však nechce. Právník jí v tomto směru doporučuje zpětný odkup (byt by si odkoupil zpět sám prodejce).
Tento případ k dnešnímu dni ještě není uzavřený.
Zdroj: Koupila byt a všude vyrašila plíseň. Developer jí jen řekl: Špatně větráte - Seznam Zprávy
Po přečtení článku už víte, že odhalení skryté vady může být nepříjemná situace – ne však neřešitelná. Proces koupě nebo prodeje nemovitosti je složitější, než se na první pohled zdá, a proto se vyplatí přistupovat k němu s rozvahou a informovaně.
Ze zkušenosti vím, že lidé s vidinou nového bydlení mají občas tendence přehlížet podstatné detaily. Je to přirozené a pochopitelné. Tím spíš si před koupí nemovitosti zkuste najít zkušeného realitního makléře, kterému budete důvěřovat. Takový makléř Vás celým procesem provede, pomůže odhalit případná rizika už v začátcích a v případě potřeby poradí s bezpečným řešením situace. Může Vás tak ušetřit zbytečným výdajům a starostím v budoucnu.
Pokud o koupi nemovitosti přemýšlíte a ocenili byste takového průvodce, neváhejte mě kontaktovat. Ráda Vám zajistím kompletní servis PŘED, PŘI i PO nákupu Vaší nemovitosti.
