Vývoj trhu s hypotékami a nemovitostmi se v posledních letech výrazně měnil. I někdo, kdo se tomuto tématu téměř nevěnoval si mohl všimnout – cena nemovitostí šla nahoru, úroková sazba hypoték se zvýšila a dostupnost bydlení se značně komplikovala. Přesto byla poptávka po bydlení vysoká a to i navzdory vyšším cenám.
V tomto článku se ohlédneme za uplynulými roky – porovnáme si vývoj realitního trhu v letech 2020, 2022 a 2024. Situaci Vám nastíním na konkrétním příkladu i s tím, jak by mohla být koupě nemovitosti výnosná za pár let.
Nakonec se zaměřím na predikci pro rok 2025 – jak se situace vyvíjí a co všechno by mohlo dění na trhu s nemovitostmi a hypotékami ovlivnit.
Rok 2020 byl výrazně ovlivněn pandemií covidu-19, která způsobila velkou nejistotu ve světové ekonomice. Na jaře toho roku se pozastavily prodeje, banky zpřísňovali podmínky a lidé byli opatrnější. Nicméně úrokové sazby hypoték šly dolů (dokonce i pod 2 %). Česká národní banka chtěla tímto krokem motivovat lidi k nákupům a výstavbě nemovitostí, aby podpořila spotřebu a investice. Přestože nabídka nemovitostí nebyla příliš vysoká, stoupala jejich cena a to především ve velkých městech. Ke konci roku už byl trh v plném proudu a ceny dále stoupaly.
Rok 2022 se nesl v duchu vysoké inflace – její průměrná míra během roku stoupala až k 15 %. V reakci na tuto skutečnost Česká Národní Banka výrazně zvýšila úrokové sazby, čímž se snažila zpomalit ekonomiku a snížit tlak na růst cen. Hypotéky se často pohybovaly kolem 5–6 %, což lidi odrazovalo od nákupu nemovitostí. Lidé tím pádem nakupovali výrazně méně, než v předešlých letech, přestože ceny nemovitostí přestaly skokově stoupat.
V roce 2024 se situace na trhu s nemovitostmi a hypotékami trochu uklidnila. Ceny hypoték už sice nebyly levnější, než před covidem, přesto se pohybovaly mezi 4–5 %. Tuto realitu lidé postupem času přijali jako nový standard a začali znovu nakupovat – lákala je nabídka nového bydlení. Ceny nemovitostí a stavebních materiálů zůstaly stále poměrně vysoko, přesto nedocházelo k výraznému zdražování. Trh se více méně stabilizoval a působil vyrovnaněji, než v předchozích letech.
Pro konkrétní představu si ukážeme, jak by se zhodnotila nemovitost zakoupená v roce 2020 s následujícími parametry:
Poznámka: Náš příklad samozřejmě berte pouze jako ilustrační. Hodnota nemovitostí se odvíjí od lokality, dostupnosti služeb, vybavenosti, apod..
Mezi lety 2020 a 2022 rostla hodnota bytů v Hradci Králové průměrně o 20 %. V roce 2022 tedy byla odhadovaná tržní hodnota našeho bytu 3 480 000 Kč.
Náš vklad (580 000 Kč z vlastních zdrojů) se zhodnotil o +100 % díky tzv. pákovému efektu – tím, jak roste hodnota bytu, roste i hodnota našeho vkladu.
V průběhu let 2022 až 2024, kdy ceny bytů spíše stagnovaly, se náš byt zhodnotil přibližně o dalších 5 %. Nová hodnota našeho bytu tedy činí něco kolem 3 650 000 Kč. Náš vklad 580 000 Kč se zhodnotil o +129 %, díky čemuž jsme se dostali na cca 750 000 Kč čistého zisku (částka, kterou vyděláme prodejem bytu po odečtení všech nákladů, tzn. po odečtení původní kupní ceny, úroků bance, daní, oprav a poplatků).
Za dalších 5 let, tedy v roce 2029, by měl náš byt při průměrném ročním růstu cen o 5 % mít hodnotu přibližně 4 660 000 Kč. Při odečtení zůstatku hypotéky by se náš čistý majetek v roce 2029 mohl pohybovat kolem 2 700 000 Kč, a v roce 2034 kolem 4 300 000 Kč.
| Rok | Hodnota bytu | Změna hodnoty bytu | Zhodnocení vlastního vkladu (580 000 Kč) | Čistý majetek / zisk |
|---|---|---|---|---|
| 2020 | 2 900 000 Kč | — | — | — |
| 2022 | 3 480 000 Kč | +20 % | +100 % | — |
| 2024 | 3 650 000 Kč | +5 % | +129 % | cca 750 000 Kč čistého zisku |
| 2029 | 4 660 000 Kč | +28 % (od r. 2024) | +367 % | cca 2 700 000 Kč (po odečtení hypo) |
| 2034 | cca 5 950 000 Kč | +28 % (od r. 2029) | +664 % | cca 4 300 000 Kč |
Po 30 letech:
Pokud bychom si v roce 2020 pořídili náš byt v Hradci Králové zcela za hotové, tedy investovali plnou kupní cenu 2 900 000 Kč z vlastních prostředků, vývoj hodnoty nemovitosti by byl obdobný jako u nákupu s hypotékou. I v tomto případě by tržní cena bytu v čase pravděpodobně rostla, nicméně bez využití tzv. pákového efektu.
Pákový efekt nastává při využití cizího kapitálu, například hypotéky, kdy malý vlastní vklad násobí zhodnocení investice. Pokud investujeme všechny své peníze najednou, roste hodnota naší investice přímo úměrně s růstem ceny nemovitosti, nikoliv násobeně. Proto při koupi za hotové sice neriskujeme zadlužení, ale procentuální výnos na vložený kapitál je nižší než u financování hypotékou.
Vývoj hodnoty našeho bytu by vypadal následovně:
V roce 2022, po dvou letech od koupě, by hodnota nemovitosti vzrostla o 20 %. Byt by měl odhadovanou tržní hodnotu přibližně 3 480 000 Kč, což znamená nárůst o 580 000 Kč oproti původní ceně. Výnos na vložený kapitál by v tuto chvíli činil přibližně +20 %.
Do roku 2024 by cena bytu vzrostla o dalších 5 %, tedy na hodnotu kolem 3 650 000 Kč. Od koupě by tak celkový nárůst hodnoty činil 750 000 Kč, což představuje zhodnocení investice přibližně +25 % za čtyři roky.
Pokud budeme uvažovat, že mezi lety 2024 a 2029 poroste cena nemovitosti průměrným tempem 5 % ročně, v roce 2029 by měla hodnota našeho bytu dosahovat zhruba 4 660 000 Kč. Vzhledem k tomu, že bychom byt vlastnili bez hypotéky, byla by tato částka také naším čistým majetkem.
Ve srovnání s původní investicí bychom tak zaznamenali:
Je důležité si uvědomit, že i když v absolutních číslech vypadá tato varianta výhodně, při porovnání návratnosti vložených prostředků je méně efektivní než nákup s využitím hypotéky. Investice za hotové znamená vyšší vklad a nižší relativní výnos na každou investovanou korunu. Na druhou stranu přináší vyšší jistotu – žádné dluhy, žádné splátky a větší klid.
| Rok | Hodnota bytu = čistý majetek | Změna hodnoty bytu | Zhodnocení vlastního vkladu |
|---|---|---|---|
| 2020 | 2 900 000 Kč | — | — |
| 2022 | 3 480 000 Kč | +20 % | +20 % |
| 2024 | 3 650 000 Kč | +5 % | +25 % |
| 2029 | 4 660 000 Kč | +28 % (od r. 2024) | +60 % |
| 2034 | cca 5 950 000 Kč | +28 % (od r. 2029) | +105 % |
Po 30 letech:
V obou případech budeme po 30 letech vlastnit nemovitost v hodnotě přibližně 12,5 milionu korun.
Rozdíl však nastává v efektivitě využití vlastního kapitálu. Při koupi za hotové investujeme celou částku 2,9 milionu korun, zatímco při 80% hypotéce pouze 580 tisíc korun. Díky pákovému efektu nám hypotéka umožní násobné zhodnocení vložených prostředků – konkrétně více než 2 000 %, oproti přibližně 330 % u hotovostní varianty. Přestože u hypotéky zaplatíme za 30 let zhruba 830 tisíc korun na úrocích, cena za využití cizího kapitálu je v kontextu celkového zhodnocení velmi nízká.
Hypotéka tedy významně zvyšuje návratnost investice na vlastní vložený kapitál, i když v absolutní hodnotě majetku bude konečný výsledek stejný.
| Parametr | Hypotéka (80 % LTV) | Nákup v hotovosti |
| Vlastní vklad | 580 000 Kč | 2 900 000 Kč |
| Hodnota bytu po 30 letech | 12 500 000 Kč | 12 500 000 Kč |
| Čistý majetek | 12,5 mil. (spláceno postupně) | 12,5 mil. (ihned vlastníkem) |
| Zhodnocení vkladu | + 2 000 % | + 330 % |
| Výhody | Vysoké zhodnocení, pákový efekt | Nižší riziko, žádný dluh |
| Nevýhody | Splátky, úroky, závazek | Nižší výnos na investovanou Kč |
Co nás tedy na trhu čeká v následujícím období? S ohlédnutím za uplynulými roky se neočekávají rapidní změny.
Trh s nemovitostmi a hypotékami si v posledních letech prošel velkými změnami. Vzhledem k vývoji v uplynulých letech se však očekává, že pro tento rok se situace nebude významně měnit. V roce 2025 by mohlo dojít k mírnému zlevnění hypoték a banky se budou snažit nalákat nové klienty. Přesto mohou lidé váhat, protože se neočekává výrazné snížení cen nemovitostí. Na druhou stranu by se nemělo ani zdražovat a když už, tak jen mírně.
Stále více lidí se bude upínat k nájemnímu bydlení. Reagují tak na vysokou cenu nemovitostí a hypoték. Nájmy ale vzrostou také – v uplynulém období zaznamenala největší nárůst okresní města Liberec, Brno a Hradec Králové. Pokud tedy zvažujete koupi vlastního bydlení, bude následující období vhodnou příležitostí ke zvážení tohoto kroku. Tím, že se hypotéky a ceny nemovitostí nebudou výrazně měnit, se může koupě vlastního vyplatit více, než platit drahé nájemné (i když se Vám může zdát, že je investování do nemovitostí v dnešní době rizikové).
Vyšší ceny dost možná nahrávají představě, že kdysi šlo koupit nemovitost takříkajíc “za hubičku”, ale dnes už taková koupě přestává dávat smysl. Opak je pravdou! Pokud chcete investovat, ale nemáte dostatek vlastního kapitálu, hypotéka může být i v této době výhodné řešení. S rostoucími cenami nemovitostí se Vaše investice každoročně zhodnocuje, zatímco peníze vložené do nájmu Vám žádnou hodnotu nevytváří.
