Prodej nemovitosti je pro mnohé velkým životním krokem. Z velkého kroku však plyne i velká zodpovědnost vůči státu – odvést daň z prodeje nemovitosti.
Potřebujete vědět, co je daň z prodeje nemovitosti? Chcete mít jasno, z jakých částek daň vychází a jak se Vás dotkne po finanční stránce? Dostali jste nemovitost darem nebo v dědickém řízení? Směnili jste byt za dům a nevíte, zda daň platit? Znáte podmínky, které je potřeba splnit pro osvobození od daně?
V článku najdete vše, co musíte o dani z prodeje nemovitosti vědět – jak se počítá a z čeho vychází. Ukážeme si příklady převodu vlastnictví a jaká pravidla pro ně platí. A pokud náhodou nenajdete odpověď na svůj případ, ráda Vám s čímkoliv osobně poradím.
Správně se tato daň nazývá daň z příjmu z prodeje nemovitosti.
Musí ji zaplatit každý, kdo prodá nemovitost a nesplňuje podmínky pro osvobození od daně (ty si popíšeme níže). Mnohdy si lidé mylně myslí, že daň musí zaplatit z celé prodejní částky. To však není pravda – daň z prodeje nemovitosti odvádíte pouze ze zisku, tedy z rozdílu mezi prodejní cenou a prokazatelnými náklady (původní kupní cena, náklady na rekonstrukce a opravy, poplatky realitnímu makléři, odhadci či právníkovi, náklady za vklad do katastru nemovitostí a další).
Daň z prodeje nemovitosti platíte pouze za ten rok, ve kterém jste prodali nemovitost. To znamená, že pokud prodáte nemovitost v roce 2025, musí se tato položka objevit v daňovém přiznání podávaném do konce března 2026 v případě papírové podoby a do konce dubna v případě elektronického podání.
Pozor na záměnu “daně z prodeje nemovitosti” a “daně z nemovitosti” – jedná se o dva rozdílné termíny. Daň z nemovitosti se platí každoročně nejpozději do 31. května. Tuto daň platí aktuální vlastník a odvíjí se od rozlohy zastavěné plochy, koeficientu obce a dalších.
Daňové přiznání se tedy podává do konce března následujícího roku finančnímu úřadu a to buď osobně na příslušném úřadu, nebo elektronicky (prostřednictvím datové schránky, v aplikaci Elektronická podání pro finanční správu – EPO, nebo v aplikaci Online finanční úřad – DIS+ v portálu Moje daně) do konce dubna. V praxi to vypadá takto:
Jako podnikatel si vždy ohlídejte, zda nemovitost byla nebo nebyla zařazena v obchodním majetku – to má zásadní vliv na to, do které části přiznání příjem spadá.
Případně Vám mohu se svým týmem podat pomocnou ruku – veškeré právní a účetní záležitosti kolem prodeje řešíme pravidelně.
Aktuálně sazba daně činí 15 % nebo 23 % z prodejní ceny po odečtení výdajů.
36ti násobek průměrné mzdy v roce 2025 činí 1 676 052 Kč.
Příklad: Prodáváte byt za 4 000 000 Kč, vy jste ho koupili za 2 500 000 Kč. Opravy a rekonstrukce stály 300 000 Kč, realitce jste zaplatili 100 000 Kč.
Nicměné se daň 23 % netýká celé částky – ta se rozdělí na 2 části, jedna se daní 15 % a druhá 23 %.
Příklad: Prodali jste byt za 8 000 000 Kč, pořizovací cena byla 2 500 000 Kč. Opravy a rekonstrukce stály 200 000 Kč, realitce jste zaplatili 100 000 Kč.
Dlouhodobě zůstává princip zdanění stejný, přesto daň z prodeje nemovitosti prošla pár důležitými změnami.
Po roce 1989, kdy se začal budovat nový daňový systém, byla zavedena daň z příjmu fyzických osob. V roce 1993 již byla její součástí i daň z prodeje nemovitosti a její sazba činila 15 %. Nicméně už tehdy bylo možné se dani vyhnout, pokud jste nemovitost vlastnili déle než 5 let nebo ji využívali k bydlení.
Až v roce 2021 přišly velké změny. Tzv. časový test (do té doby 5 let) se prodloužil na 10 let pro nemovitosti pořízené od 1.1.2021. Další změnou bylo nahlížení na dědictví – pokud byla nemovitost děděna v přímé linii (po rodičích), sčítala se doba vlastnictví. Pokud se jednalo o dědictví mimo přímou linii, doba vlastnictví se počítala od nuly. Dále došlo k zavedení progresivní daně – rozdělení vyššího zisku z prodeje na 15 % a 23 %.
V letošním roce došlo k navýšení částky pro uplatnění daně 23 % na 1 676 052 Kč.
Příklad: Koupili jste si nemovitost za platbu a učinili vklad do katastru nemovitostí (katastrální úřad provede změnu – v tomto případě změna vlastnického práva).
Pozor na stanovení kupní ceny v případě prodeje mezi příbuznými – příliš nízká kupní cena může vzbudit pozornost finančního úřadu a můžete být obviněni z pokusu krácení daně.
Darování je v zákonem vymezeném okruhu osob blízkých osvobozeno od daně z příjmu. Blízkými osobami se rozumí rodiče, prarodiče, dětí, vnoučata, manžel, sourozenec, strýc, teta, synovec nebo neteř, manžel dítěte, dítě manžela, tchán nebo tchýně.
Majitel může darovat nemovitost komukoliv i mimo okruh blízkého příbuzenstva – v takovém případě již obdarovaný musí odvést daň 15 % z hodnoty daru, pokud se ho netýká výjimka pro osvobození od daně.
Příklady:
Matka daruje nemovitost synovi:
Sestra daruje nemovitost sestře:
Babička daruje nemovitost vnukovi:
Teta daruje nemovitost neteři:
Soused daruje nemovitost sousedovi:
Pokud je obdarovaný nezletilý či nesvéprávný, musí být darování schváleno soudem.
Pokud hodnota osvobozeného daru přesahuje 5 000 000 Kč, je nový vlastník povinen tuto skutečnost (pouze) nahlásit finančnímu úřadu. Daň neplatí.
Příklad: Zdědili jste po příbuzném nemovitost. Převod nemovitosti probíhá v dědickém řízení, ve kterém rozhoduje notář. Vklad do katastru se poté provádí na základě rozhodnutí o dědictví.
V minulosti dědickou daň platil dědic. Její sazba se lišila dle příbuzenského vztahu s nebožtíkem – tato daň byla zrušena v roce 2020 společně s daní z nabytí nemovitosti.
Příklad: Vyměnili jste svou nemovitost za nemovitost jiného účastníka. K takové výměně může dojít i s doplatkem a rovněž je nutný zápis do katastru nemovitostí.
Nemovitost se prodává v dražbě na základě úředního rozhodnutí (např. při rozvodu nebo exekuci). Vklad do katastru nemovitostí proběhne dle soudního nařízení.
Příklad: Vyhráli jste dražbu nemovitosti za 7 000 000 Kč. V případě, že ji pak budete chtít prodat, musíte zaplatit daň z prodeje nemovitosti, pokud nesplňujete jednu z podmínek pro osvobození. Původní majitel má rovněž daňovou povinnost, která je však často nevymahatelná (dražba proběhla např. z důvodu exekuce).
Pokud majitel nemovitost vlastní 10 let, je osvobozen od daně z příjmu z prodeje této nemovitosti. Toto ovšem platí pro nemovitosti nabyté od roku 2021 (dříve zákon stanovoval délku vlastnictví na 5 let), takže k uplynutí logicky ještě nedošlo. Tato doba se sčítá v případě dědictví – pokud nebožtík nemovitost vlastnil 10 let, můžete ji po dokončení dědického řízení ihned prodat a netýká se Vás povinnost přiznat výnos v dani z příjmu.
Příklad:
Tuto skutečnost prokážete buď trvalým bydlištěm na dané adrese nebo korespondencí, vyúčtování energií apod.. Toto platí i pro družstevní byty – nevztahuje se na ně výjimka pro vlastnictví 5/10 let, protože nevlastníte byt, ale podíl v družstvu.
Příklad: Máte byt, ve kterém bydlíte od roku 2023 a v roce 2025 ho prodáte – neplatíte daň z prodeje, protože jste na adrese bytu pobývali 2 roky.
Osvobozeni jste i tehdy, pokud zisk z prodeje nemovitosti použijete na vlastní bydlení (koupě nového bytu či domu) nejpozději do 1 roku od prodeje původní nemovitosti, nebo utržené peníze použijete na splácení úvěru již zakoupené nemovitosti. Výjimka se může vztahovat i na rekonstrukce jiné nemovitosti, pokud doložíte příslušné dokumenty (povolení ze stavebního úřadu, účtenky, atd.)
Příklad:
Novou nemovitost jste zakoupili před prodejem té původní.
Novou nemovitost jste zakoupili po prodeji té původní:
Pozor - výjimka se nevztahuje na koupi investiční nemovitosti – nejedná se o použití prostředků na vlastní bytovou potřebu.
V případě darování nemovitosti jste osvobozeni, pokud jste v přímém příbuzenském vztahu s dárcem (rodič, prarodič, atd.).
Pokud jste o někoho pečovali nejméně 1 rok (např. v rámci příspěvku na péči nebo jako osoba blízká zajišťující péči), a výtěžek z prodeje nemovitosti použijete na bytovou potřebu této osoby, je příjem z prodeje nemovitosti od daně osvobozen.
K tomuto je nutné doložit, že jste o danou osobu pečovali alespoň 12 měsíců (rozhodnutí o příspěvku na péči, pracovní smlouva, potvrzením od úřadu práce apod.) a že jste peníze použili např. na koupi bytu, úhradu hypotéky, výstavbu nebo rekonstrukci.
Dědictví se nepovažuje za zdanitelný příjem (dědická daň byla zrušena), proto nejste povinni odvést daň z příjmu.
Částky ke zdanění sice vypadají děsuplně, ale ve výsledku se není čeho obávat.
Pojďme si v závěru shrnout nejdůležitější fakta ohledně daně z prodeje nemovitosti:
Pokud řešíte nějakou složitější situaci nebo jen nechcete nic ponechat náhodě, mohu Vám se svým týmem pomoci načrtnout tu nejvýhodnější cestu prodeje nemovitosti. Současně Vám budeme stát po boku při řešení nutné byrokracie.
Pokud řešíte nějakou složitější situaci nebo chcete mít jistotu, že vše proběhne hladce, já a můj tým Vám pomůžeme nastavit vhodnou strategii prodeje a s tím vyřídit i veškerou administrativu.
Koupě nemovitosti je velký krok a především velká investice, kvůli které se mnohdy zadlužíte i na desítky let. Je proto zásadní podniknout správné kroky ještě před samotným podpisem smluv.
V tomto článku bych Vám ráda ukázala, jak předejít a případně se vypořádat s tzv. skrytými vadami – ty často vyjdou najevo až po nastěhování a mohou Vás stát spoustu peněz, nervů a v horší případech mohou ohrozit i zdraví.
Článek jsem rozdělila na 2 části – v první si projdeme celý proces koupě nemovitosti od A do Z a probereme postupy, jak se skrytým vadám ideálně vyhnout. Ve druhé části článku řeším situace, kdy dojde k odhalení skryté vady až po nákupu nemovitosti.
Jedná se o vadu, která existovala již v době prodeje nemovitosti, ale současně nebyla na první pohled patrná. Její záludnost tkví v jejím projevení – mnohdy se objeví až po měsících od koupě. Často k tomu dochází při střídání ročních období, suchu, dešti nebo změně povětrnostních podmínek. Mezi nejčastější skryté vady patří:
Skryté vady často znamenají velké finanční náklady a v horších případech mohou ohrozit i na zdraví. Například při zadržování vlhkosti v domě dochází k tvorbě plísně. Vlivem statické nestability se zase může zřítit část nemovitosti apod..
Nejlepší prevencí před skrytými vadami je pečlivost ve všech krocích nákupního procesu. Proto si ho projdeme hezky krok za krokem, abychom odkryly všechny možné nástrahy.
Na začátku si ujasníte, co vlastně hledáte (byt v centru města, dům na vesnici, velký pozemek, samotu atd.). Procházíte inzeráty, chodíte na prohlídky a zvažujete důležitá PRO a PROTI.
Jakmile najdete nemovitost přesně pro Vás, přistoupíte k řešení financování. Pokud máte vlastní prostředky, máte pro začátek po starostech. Ve většině případů je však nutné sjednat hypotéku a pro tu musíte splňovat hned několik kritérií:
Doporučuji využít služeb nezávislých finančních poradců. Ti zařídí vše potřebné a poskytnou Vám srovnání nabídek různých bank.
Každá minuta investovaná do posudku nemovitosti se Vám může ohromně vyplatit. Doporučuji od tohoto kroku spolupracovat s realitním makléřem, jelikož jsme tu přesně od toho, abychom prozkoumali každý "kout" i související dokument.
Samotný posudek začíná u stavu budovy (okna, rozvody, jističe a vše kolem domu). Následuje kontrola dokumentů, zda-li nenarazíme na právní vady (věcná břemena, atd.) a procházíme zálohy energií. V neposlední řadě je důležité seznámit se s lokalitou, ve které se nemovitost nachází – dostupnost dopravy, služeb a vytíženost v okolí (hlučnost, továrny apod.).
Stává se, že před koupí nemovitosti narazíme na zjevné vady (praskliny v oknech, plísně, zničené podlahy, atd.). Objevení těchto vad před koupí je signálem, že bude nutná další investice. Za běžných okolností se s prodávajícím domluvíte na nápravě, případně na snížení kupní ceny. Pokud prodej zprostředkovává realitní makléř, má tyto vady již zmapované a měl by mít i vypočítanou úpravu kupní ceny. Já osobně ještě porovnávám vypočítanou cenu s odhadem dalšího realitního makléře – tak se ujistím, že je můj úsudek správný a cena odpovídající.
Také můžete chtít po prodávajícím písemně doložit, že nemovitost nemá skryté vady, případně že Vás o nich informoval. Dále by mělo být v dokumentu uvedeno, kdy došlo k jaké rekonstrukci, kdy se prováděla nějaká oprava a podobně. V případě sporu tak budete mít důkaz přímo od původního majitele.
Financování máte vyřízené, nemovitost vybranou a teď už jen podepsat smlouvy. V tuto chvíli je potřeba se s právníkem zaměřit na to, aby smlouvy byly sepsány na míru dané nemovitosti a pokrývaly nejlépe všechna rizika. Opět platí, že to za Vás může vyřešit makléř – zajišťuji kompletní právní servis a dohlížím i na nestrannost právníka:
K předání dochází obvykle po převedení vlastnického práva. U předání bude (respektive může být) i realitní makléř, který osobně dohlédne na hladký průběh a zajistí, aby vše proběhlo správně a v pořádku. Při předání kupující obdrží od prodávajícího předávací protokol, který jasně udává stav měřidel energií, vady nemovitosti, klíče a další.
Při prodeji domu má prodávající navíc povinnost předat kupujícímu dokumentaci skutečného provedení stavby. Pokud prodávající tuto povinnost nesplní, může kupující žádat snížení kupní ceny o náklady na její pořízení.
Prodávající je povinen přiznat peníze obdržené prodejem v dani z příjmu. Prodej nemovitosti se ziskem je zdanitelný příjem podobně, jako mzda.
Každý vlastník pak musí každý rok platit daň z nemovitých věcí. Výše daně závisí na typu nemovitosti, její velikosti, způsobu využití a také na koeficientu stanoveném obcí, kde se nemovitost nachází.
Představte si, že jste koupili dům. Podnikli jste všechny kroky vedoucí k odhalení vad a nemovitost se zdála v pořádku. Po pár týdnech však zjistíte, že se v přízemí objevují mokré skvrny a začíná se tvořit plíseň – v takovém případě může dojít k narušení statiky domu, znehodnocení majetku a ohrožení zdraví. Nehledě na to, že se náprava takového problému může pěkně prodražit.
Pozitivní na tom je, že prodávající zodpovídá za skryté vady 5 let od prodeje, ať už o nich věděl nebo ne. Pro Vás to znamená, že máte právo uplatnit reklamaci.V tomto případě už není standard, že by takovou situaci za Vás řešil realitní makléř. Nicméně za své klienty celý proces osobně řídím já (pokud si to samozřejmě přejí).
Průběh soudního řízení započíná podáním žaloby, kterou sepisuje právník – navrhuje zda řešit situaci např. slevou z kupní ceny nebo odstoupením od smlouvy. Žalobu pak podáte u okresního soudu dle místa, kde se nemovitost nachází.
V důkazním řízení se pak posuzují Vámi shromážděné materiály o skryté vadě a vypracovává se znalecký posudek. Nejdůležitější je dokázat, že vada existovala již v době prodeje a nemohlo se na ni přijít běžnou prohlídkou – tato vada prokazatelně snížila hodnotu nemovitosti, nebo znemožnila její obývání.
Pokud soud uzná vadu a oprávněnost nároku, může přiznat slevu z kupní ceny, náhradu za výdaje na opravu a případně odstoupení od smlouvy.
Spravedlnost se většinou přiklání ke kupujícímu, pokud má dostatečný důkazní materiál, kvalitní znalecký posudek a dodržel správný postup pro reklamaci. Nejdůležitější je dokázat, že vada existovala již při koupi a prodávající o ní věděl nebo ji zatajil. Pokud se nic z toho prokázat nepodaří, pak se samozřejmě šance na úspěch snižují.
Manželé si koupili byt, který se zdál být v pořádku.
Za týden, po rozhovoru se sousedem z bytu pod nimi zjistili, že v minulosti došlo k několika problémům se zatékáním vody. Důvod? Problém v odpadu bytu manželů. Původní majitel je na tuto skutečnost neupozornil, i když o ní bezpochyby věděl.
Za dobu jejich bydlení v tomto bytě již investovali nemalé peníze do oprav, protože k sousedovi stále zatékalo.
Manželé oslovili právníka a nakonec se s původním majitelem domluvili na slevě z kupní ceny.
Zdroj: Váš příběh: Nekupte si nemovitost se skrytými vadami! | AZ LEGAL
Žena si v roce 2022 koupila byt v zrekonstruovaném bytovém domě. Před samotnou koupí byt prohlédla, ale nevšimla si ničeho, co by ji mělo znepokojit.
Zhruba po měsíci si nová majitelka začala všímat zvýšené vlhkosti v bytě. Pak se objevila rozsáhlá plíseň, kvůli které musela zlikvidovat i nábytek a dokonce se to podepsalo na jejím zdraví (zaznamenala na sobě příznaky podobné viróze, které mohly souviset s vlhkostí a nezdravým prostředím bytu).
Obrátila se tedy na prodávajícího, který však reagoval pouze odpovědí, že to mohlo zavinit její nesprávné užívání nemovitosti.
Žena se z bytu odstěhovala a nejraději by se ho zbavila – prodat někomu jinému ho však nechce. Právník jí v tomto směru doporučuje zpětný odkup (byt by si odkoupil zpět sám prodejce).
Tento případ k dnešnímu dni ještě není uzavřený.
Zdroj: Koupila byt a všude vyrašila plíseň. Developer jí jen řekl: Špatně větráte - Seznam Zprávy
Po přečtení článku už víte, že odhalení skryté vady může být nepříjemná situace – ne však neřešitelná. Proces koupě nebo prodeje nemovitosti je složitější, než se na první pohled zdá, a proto se vyplatí přistupovat k němu s rozvahou a informovaně.
Ze zkušenosti vím, že lidé s vidinou nového bydlení mají občas tendence přehlížet podstatné detaily. Je to přirozené a pochopitelné. Tím spíš si před koupí nemovitosti zkuste najít zkušeného realitního makléře, kterému budete důvěřovat. Takový makléř Vás celým procesem provede, pomůže odhalit případná rizika už v začátcích a v případě potřeby poradí s bezpečným řešením situace. Může Vás tak ušetřit zbytečným výdajům a starostím v budoucnu.
Pokud o koupi nemovitosti přemýšlíte a ocenili byste takového průvodce, neváhejte mě kontaktovat. Ráda Vám zajistím kompletní servis PŘED, PŘI i PO nákupu Vaší nemovitosti.
Vlastníte nemovitost a přemýšlíte o jejím pronajímání?
Tento článek Vám může pomoci při Vašem rozhodování. Probereme si zde oba typy nájmů - dlouhodobý a krátkodobý a vytyčíme si jejich hlavní rozdíly, výhody i nevýhody, abyste se dokázali rozumně rozhodnout, kterým směrem se s Vaší nemovitostí chcete ubírat.
Jedná se o bydlení za účelem dlouhodobějšího naplnění bytových potřeb – jednoduše řečeno běžné pronajmutí bytu / domu na základě nájemní smlouvy na dobu delší než 6 měsíců.
Bydlení v dlouhodobém pronájmu v současnosti využívá přibližně 23 % lidí a odhaduje se, že během letošního roku k těmto přibude ještě dalších 40 000 obyvatel. Důvodem bude především rostoucí cena nemovitostí a s tím spojená horší dostupnost vlastního bydlení.
Hlavní definicí krátkodobého pronájmu je, že se poskytuje především za účelem krátkodobého pobytu = pracovní cesta, turistika, rekreace apod..
Může to být atraktivní možnost využití nemovitosti ve velkých městech či turisticky aktivních lokalitách. V České republice Airbnb funguje od roku 2009, přičemž jeho popularita neustále stoupá (vyjma období covidu, kdy bylo znemožněno cestování a zájem o Airbnb poklesl).
Jako pronajímatel váhající mezi Airbnb a dlouhodobým pronájmem potřebujete znát výhody a nevýhody obou variant, náklady s nimi spojené a především jaké starosti se s nimi pojí.
Nakonec je tu jedna nevýhoda, která dopadá na nájemníky v dlouhodobých pronájmech – krátkodobé pronájmy mohou negativně ovlivnit ceny a nabídku nájemního bydlení. Atraktivita Airbnb totiž vede k tomu, že lidé raději nakupují byty za účelem krátkodobého pronajímání. Na trhu tak ubývá dostupných dlouhodobých pronájmů a v souvislosti s tím bohužel klesá jejich dostupnost a roste cena.
Dnes si již nemusíte dělat zbytečné starosti kolem pronajímání nemovitostí, pokud vyloženě nechcete. Některé realitky nabízejí možnost skrze ně pronajímat Vaši nemovitost. Samozřejmě za to realitce odvádíte poplatek a tím pádem výnos z pronájmu je pak o něco menší, nicméně je to pro Vás pojistka, že se nebudete muset potýkat s nájemníky a s tím spojenými starostmi.
Po podpisu nájemní smlouvy přebírá realitka veškerou zodpovědnost. Vyhotoví inzerát, vyberou nájemníka a starají se o veškerou správu a problémy, které se mohou naskytnout – zkrátka vyřídí vše za Vás. Velkou výhodou je i to, že Vám zasílají pravidelně každý měsíc nájemné, i když byt není zrovna obsazený, nebo se potýkají s neplatičem. A ano, i v případě neplatičů jsou si schopni poradit úplně sami, bez Vašeho zásahu.
Koupíte byt o dispozici 2 + KK v centru Hradce Králové, kde je dobrá poptávka u obou typů nájmu. Jeho kupní cena bude 3 500 000 Kč.
| Parametr | Nákup za hotovost | Nákup na hypotéku |
|---|---|---|
| Roční hrubý příjem | cca 160 000 Kč | cca 160 000 Kč |
| Měsíční nájemné | 13 000–14 500 Kč + energie | 13 000–14 500 Kč + energie |
| Roční náklady (opravy, pojištění, atd.) | 16 000–50 000 Kč | 16 000–50 000 Kč |
| Roční splátky hypotéky | 0 Kč | 180 000 Kč |
| Roční čistý výnos (odhad) | cca 100 000 Kč | ztráta až 70 000 Kč |
| Parametr | Nákup za hotovost | Nákup na hypotéku |
|---|---|---|
| Průměrná obsazenost | 20 nocí/měsíc (orientačně) | 20 nocí/měsíc (orientačně) |
| Cena za noc | 1 200–1 400 Kč | 1 200–1 400 Kč |
| Roční hrubý příjem | cca 300 000 Kč | cca 300 000 Kč |
| Roční provozní náklady | cca 129 000 Kč | cca 129 000 Kč |
| Roční splátky hypotéky | 0 Kč | 180 000 Kč |
| Roční čistý výnos | cca 160 000–180 000 Kč | možná ztráta při nižší obsazenosti |
Je důležité si ujasnit, do jaké míry jste ochotni vynaložit vlastní prostředky a energii do provozování ať už dlouhodobého či krátkodobého pronájmu.
U dlouhodobého pronájmu sice nejsou výnosy tak vysoké, jako u Airbnb, ale nemusíte si dělat starosti s pravidelnou údržbou, úklidem, komunikací s nájemníky atd.
Pokud se vydáte cestou Airbnb, je roční výnos atraktivnější, ale za cenu Vašeho aktivního podílení se na řádné správě nemovitosti.
Nakonec si pojďme říct, jak lze uspět s oběma typy pronájmů ve městech, ve kterých osobně působím:
Podobné principy jako pro výše zmíněné samozřejmě platí pro další podobná města v ČR. Je dobré se vždy zamyslet nad hlavními “taháky” dané lokality a podle toho zvážit, kterým typem pronájmu se vydat. (Například je daná lokalita studentsky zajímavá? Má město větší průmyslové zóny? Je zajímavé svou kulturou, sportovním vyžitím nebo přírodou?
Těmito otázkami se nepochybně “dopídíte” k rozhodnutí, které bude dávat smysl ve Vašem konkrétním případě.
Vývoj trhu s hypotékami a nemovitostmi se v posledních letech výrazně měnil. I někdo, kdo se tomuto tématu téměř nevěnoval si mohl všimnout – cena nemovitostí šla nahoru, úroková sazba hypoték se zvýšila a dostupnost bydlení se značně komplikovala. Přesto byla poptávka po bydlení vysoká a to i navzdory vyšším cenám.
V tomto článku se ohlédneme za uplynulými roky – porovnáme si vývoj realitního trhu v letech 2020, 2022 a 2024. Situaci Vám nastíním na konkrétním příkladu i s tím, jak by mohla být koupě nemovitosti výnosná za pár let.
Nakonec se zaměřím na predikci pro rok 2025 – jak se situace vyvíjí a co všechno by mohlo dění na trhu s nemovitostmi a hypotékami ovlivnit.
Rok 2020 byl výrazně ovlivněn pandemií covidu-19, která způsobila velkou nejistotu ve světové ekonomice. Na jaře toho roku se pozastavily prodeje, banky zpřísňovali podmínky a lidé byli opatrnější. Nicméně úrokové sazby hypoték šly dolů (dokonce i pod 2 %). Česká národní banka chtěla tímto krokem motivovat lidi k nákupům a výstavbě nemovitostí, aby podpořila spotřebu a investice. Přestože nabídka nemovitostí nebyla příliš vysoká, stoupala jejich cena a to především ve velkých městech. Ke konci roku už byl trh v plném proudu a ceny dále stoupaly.
Rok 2022 se nesl v duchu vysoké inflace – její průměrná míra během roku stoupala až k 15 %. V reakci na tuto skutečnost Česká Národní Banka výrazně zvýšila úrokové sazby, čímž se snažila zpomalit ekonomiku a snížit tlak na růst cen. Hypotéky se často pohybovaly kolem 5–6 %, což lidi odrazovalo od nákupu nemovitostí. Lidé tím pádem nakupovali výrazně méně, než v předešlých letech, přestože ceny nemovitostí přestaly skokově stoupat.
V roce 2024 se situace na trhu s nemovitostmi a hypotékami trochu uklidnila. Ceny hypoték už sice nebyly levnější, než před covidem, přesto se pohybovaly mezi 4–5 %. Tuto realitu lidé postupem času přijali jako nový standard a začali znovu nakupovat – lákala je nabídka nového bydlení. Ceny nemovitostí a stavebních materiálů zůstaly stále poměrně vysoko, přesto nedocházelo k výraznému zdražování. Trh se více méně stabilizoval a působil vyrovnaněji, než v předchozích letech.
Pro konkrétní představu si ukážeme, jak by se zhodnotila nemovitost zakoupená v roce 2020 s následujícími parametry:
Poznámka: Náš příklad samozřejmě berte pouze jako ilustrační. Hodnota nemovitostí se odvíjí od lokality, dostupnosti služeb, vybavenosti, apod..
Mezi lety 2020 a 2022 rostla hodnota bytů v Hradci Králové průměrně o 20 %. V roce 2022 tedy byla odhadovaná tržní hodnota našeho bytu 3 480 000 Kč.
Náš vklad (580 000 Kč z vlastních zdrojů) se zhodnotil o +100 % díky tzv. pákovému efektu – tím, jak roste hodnota bytu, roste i hodnota našeho vkladu.
V průběhu let 2022 až 2024, kdy ceny bytů spíše stagnovaly, se náš byt zhodnotil přibližně o dalších 5 %. Nová hodnota našeho bytu tedy činí něco kolem 3 650 000 Kč. Náš vklad 580 000 Kč se zhodnotil o +129 %, díky čemuž jsme se dostali na cca 750 000 Kč čistého zisku (částka, kterou vyděláme prodejem bytu po odečtení všech nákladů, tzn. po odečtení původní kupní ceny, úroků bance, daní, oprav a poplatků).
Za dalších 5 let, tedy v roce 2029, by měl náš byt při průměrném ročním růstu cen o 5 % mít hodnotu přibližně 4 660 000 Kč. Při odečtení zůstatku hypotéky by se náš čistý majetek v roce 2029 mohl pohybovat kolem 2 700 000 Kč, a v roce 2034 kolem 4 300 000 Kč.
| Rok | Hodnota bytu | Změna hodnoty bytu | Zhodnocení vlastního vkladu (580 000 Kč) | Čistý majetek / zisk |
|---|---|---|---|---|
| 2020 | 2 900 000 Kč | — | — | — |
| 2022 | 3 480 000 Kč | +20 % | +100 % | — |
| 2024 | 3 650 000 Kč | +5 % | +129 % | cca 750 000 Kč čistého zisku |
| 2029 | 4 660 000 Kč | +28 % (od r. 2024) | +367 % | cca 2 700 000 Kč (po odečtení hypo) |
| 2034 | cca 5 950 000 Kč | +28 % (od r. 2029) | +664 % | cca 4 300 000 Kč |
Po 30 letech:
Pokud bychom si v roce 2020 pořídili náš byt v Hradci Králové zcela za hotové, tedy investovali plnou kupní cenu 2 900 000 Kč z vlastních prostředků, vývoj hodnoty nemovitosti by byl obdobný jako u nákupu s hypotékou. I v tomto případě by tržní cena bytu v čase pravděpodobně rostla, nicméně bez využití tzv. pákového efektu.
Pákový efekt nastává při využití cizího kapitálu, například hypotéky, kdy malý vlastní vklad násobí zhodnocení investice. Pokud investujeme všechny své peníze najednou, roste hodnota naší investice přímo úměrně s růstem ceny nemovitosti, nikoliv násobeně. Proto při koupi za hotové sice neriskujeme zadlužení, ale procentuální výnos na vložený kapitál je nižší než u financování hypotékou.
Vývoj hodnoty našeho bytu by vypadal následovně:
V roce 2022, po dvou letech od koupě, by hodnota nemovitosti vzrostla o 20 %. Byt by měl odhadovanou tržní hodnotu přibližně 3 480 000 Kč, což znamená nárůst o 580 000 Kč oproti původní ceně. Výnos na vložený kapitál by v tuto chvíli činil přibližně +20 %.
Do roku 2024 by cena bytu vzrostla o dalších 5 %, tedy na hodnotu kolem 3 650 000 Kč. Od koupě by tak celkový nárůst hodnoty činil 750 000 Kč, což představuje zhodnocení investice přibližně +25 % za čtyři roky.
Pokud budeme uvažovat, že mezi lety 2024 a 2029 poroste cena nemovitosti průměrným tempem 5 % ročně, v roce 2029 by měla hodnota našeho bytu dosahovat zhruba 4 660 000 Kč. Vzhledem k tomu, že bychom byt vlastnili bez hypotéky, byla by tato částka také naším čistým majetkem.
Ve srovnání s původní investicí bychom tak zaznamenali:
Je důležité si uvědomit, že i když v absolutních číslech vypadá tato varianta výhodně, při porovnání návratnosti vložených prostředků je méně efektivní než nákup s využitím hypotéky. Investice za hotové znamená vyšší vklad a nižší relativní výnos na každou investovanou korunu. Na druhou stranu přináší vyšší jistotu – žádné dluhy, žádné splátky a větší klid.
| Rok | Hodnota bytu = čistý majetek | Změna hodnoty bytu | Zhodnocení vlastního vkladu |
|---|---|---|---|
| 2020 | 2 900 000 Kč | — | — |
| 2022 | 3 480 000 Kč | +20 % | +20 % |
| 2024 | 3 650 000 Kč | +5 % | +25 % |
| 2029 | 4 660 000 Kč | +28 % (od r. 2024) | +60 % |
| 2034 | cca 5 950 000 Kč | +28 % (od r. 2029) | +105 % |
Po 30 letech:
V obou případech budeme po 30 letech vlastnit nemovitost v hodnotě přibližně 12,5 milionu korun.
Rozdíl však nastává v efektivitě využití vlastního kapitálu. Při koupi za hotové investujeme celou částku 2,9 milionu korun, zatímco při 80% hypotéce pouze 580 tisíc korun. Díky pákovému efektu nám hypotéka umožní násobné zhodnocení vložených prostředků – konkrétně více než 2 000 %, oproti přibližně 330 % u hotovostní varianty. Přestože u hypotéky zaplatíme za 30 let zhruba 830 tisíc korun na úrocích, cena za využití cizího kapitálu je v kontextu celkového zhodnocení velmi nízká.
Hypotéka tedy významně zvyšuje návratnost investice na vlastní vložený kapitál, i když v absolutní hodnotě majetku bude konečný výsledek stejný.
| Parametr | Hypotéka (80 % LTV) | Nákup v hotovosti |
| Vlastní vklad | 580 000 Kč | 2 900 000 Kč |
| Hodnota bytu po 30 letech | 12 500 000 Kč | 12 500 000 Kč |
| Čistý majetek | 12,5 mil. (spláceno postupně) | 12,5 mil. (ihned vlastníkem) |
| Zhodnocení vkladu | + 2 000 % | + 330 % |
| Výhody | Vysoké zhodnocení, pákový efekt | Nižší riziko, žádný dluh |
| Nevýhody | Splátky, úroky, závazek | Nižší výnos na investovanou Kč |
Co nás tedy na trhu čeká v následujícím období? S ohlédnutím za uplynulými roky se neočekávají rapidní změny.
Trh s nemovitostmi a hypotékami si v posledních letech prošel velkými změnami. Vzhledem k vývoji v uplynulých letech se však očekává, že pro tento rok se situace nebude významně měnit. V roce 2025 by mohlo dojít k mírnému zlevnění hypoték a banky se budou snažit nalákat nové klienty. Přesto mohou lidé váhat, protože se neočekává výrazné snížení cen nemovitostí. Na druhou stranu by se nemělo ani zdražovat a když už, tak jen mírně.
Stále více lidí se bude upínat k nájemnímu bydlení. Reagují tak na vysokou cenu nemovitostí a hypoték. Nájmy ale vzrostou také – v uplynulém období zaznamenala největší nárůst okresní města Liberec, Brno a Hradec Králové. Pokud tedy zvažujete koupi vlastního bydlení, bude následující období vhodnou příležitostí ke zvážení tohoto kroku. Tím, že se hypotéky a ceny nemovitostí nebudou výrazně měnit, se může koupě vlastního vyplatit více, než platit drahé nájemné (i když se Vám může zdát, že je investování do nemovitostí v dnešní době rizikové).
Vyšší ceny dost možná nahrávají představě, že kdysi šlo koupit nemovitost takříkajíc “za hubičku”, ale dnes už taková koupě přestává dávat smysl. Opak je pravdou! Pokud chcete investovat, ale nemáte dostatek vlastního kapitálu, hypotéka může být i v této době výhodné řešení. S rostoucími cenami nemovitostí se Vaše investice každoročně zhodnocuje, zatímco peníze vložené do nájmu Vám žádnou hodnotu nevytváří.
