Máte nemovitost a přemýšlíte, co s ní? Pokud si pokládáte tuto otázku, můžete si gratulovat – patříte mezi ty “šťastnější”. Většinou Vám známí poradí: „Pronajmi to!”. A zní to vlastně docela dobře. Nemovitost zůstane Vaše, každý měsíc přijde nájem, na nájemce se přijdete podívat jednou za rok… Nicméně, ke správnému rozhodnutí je nejdůležitější si ujasnit, v jaké životní situaci se momentálně nacházíte a od toho se odpíchnout.
Pojďme si porovnat pronájem s prodejem a co je důležité vědět, než se k jednomu či druhému rozhodnete. Propočítáme si i výnosy obou variant a jak se co vlastně vyplatí s ohledem na inflaci a růst cen nemovitostí.
Pronajímat můžete buď krátkodobě, nebo dlouhodobě. Tyto typy pronájmů jsme si již rozebrali v článku Airbnb vs. dlouhodobý pronájem: Co se více vyplatí?, takže pokud Vás zajímá toto téma a chcete se dozvědět víc, určitě si ho přečtěte. Pro účely tohoto článku si však ve zkratce nastíníme pro a proti, která oba tyto nájmy doprovází.
Pokud se třeba stěhujete z bytu do domu a svůj starý byt budete pronajímat, můžete to pro Vás být citově náročné. Ve starém bytě jste dlouho žili, máte k němu vazbu, odehrály se zde důležité milníky Vašeho života, … Nájemník se k Vašemu bývalému domovu nemusí chovat tak, jak byste si přáli. Každý má svůj vlastní způsob bydlení a ten se Vám nemusí líbit. Sama jsem zažila spoustu prodejů, kdy majitelé byt třeba rok pronajímali a pak si prostě řekli, že už na to nemají nervy... A prodali ho. Pronájem nemovitosti, ke které máte nějaký vztah, zkrátka snášíte mnohem hůř.
Moje rada tedy zní: pořiďte si investiční byt, na kterém budete především vydělávat za pronájem. Nemovitosti jsou v dnešní době tou nejlepší investicí, takže pokud máte peníze navíc, nebojte se je investovat. Investiční byt pronajímáte a každým rokem roste jeho hodnota. Pokud se tedy k prodeji tohoto bytu rozhodnete třeba za 10 let, můžete vydělat hezké peníze.
Vyplatí se i zvážit spolupráci s realitkou. Ta Vám pomůže s hledáním vhodné nemovitosti i s výběrem nájemníků, které si předem prověřuje. Sice musíte počítat se snížením vlastního zisku za provizi, na druhou stranu Vám odpadne starost s výběrem lidí, kontrolou dokumentů a řešením případných problémů. Pokud tedy nechcete trávit čas komunikací se zájemci nebo riskovat prázdný byt, je to rozumná cesta – menší výnos za méně starostí. Pokud tedy nejste zkušený investor, pomoc makléře oceníte.
Prodej nemovitosti může být rychlý a výnosný, pokud se zvolí správný postup. Využití služeb realitní kanceláře může celý proces výrazně usnadnit. Postará se o inzerci, prohlídky i administrativu. Díky tomu majitelé často nemusí řešit detaily osobně a mají čistou hlavu. Zájem o nemovitosti stále je. Některé domy nebo byty se prodají rychle, jiné čekají na kupce déle. Nicméně hypoteční sazby jsou přívětivé, i když je většina lidí stále vnímá jako vysoké. Navíc každý, kdo o vývoji cen něco málo ví má jasno: hodnota nemovitostí neustále stoupá. Když koupí Vaši nemovitost teď, za pár let si budou pískat (podobně jako teď vy, když se rozhodnete pro prodej).
Každopádně je nutné si Vaši situaci ohledně nemovitosti dopředu ověřit. Při prodeji přijdete k zisku, nicméně by se Vás mohla týkat daň z prodeje nemovitosti. Toto téma jsem pro Vás již zpracovala v článku Daň z prodeje nemovitosti v roce 2025. Kromě pravidel se zde dočtete i výjimky, kdy se Vás tato daň při prodeji netýká a jste od ní osvobozeni. My si je zde stručně shrneme:
Jak jsem již zmínila v části u pronájmu, pokud máte vlastní byt s příběhem, prodejte ho. Zabydlené a vymazlené nemovitosti se prodávají nejlépe a bude Vás to mrzet méně, než byt pronajímat a ztrácet nervy při každém problému s nájemníkem.
Byt budeme využívat k dlouhodobému pronájmu a nastavíme nájem ve výši 16 000 Kč za měsíc. Když nad tím budeme přemýšlet úplně jednoduše, za rok na nájemném vyděláme 192 000 Kč. Nicméně jsme realisté a víme, že z toho nás čeká zaplacení běžných provozních nákladů (opravy, revize, pojištění, případně výpadek jednoho nájmu, daně, atd.) zhruba 16 000 Kč – 50 000 Kč ročně.
Krátkodobý pronájem bychom nabízeli za 1 200 Kč za noc. Budeme počítat s obsazeností 20 nocí měsíčně a tedy 240 dní ročně. Náš výdělek po roce by mohl být 290 000 Kč. To už je hezčí částka, než u dlouhodobého nájmu. Opět se však dostáváme k nákladům a těch je u krátkodobého pronájmu poměrně dost, protože máme za byt větší zodpovědnost (poplatky Airbnb, úklid, správa, vybavení, prádlo, drogerie, energie a internet, údržba, pojištění, daně, atd.). Výdaje za provoz už nás mohou vyjít na např. 130 000 Kč.
Je nejvýhodnější cesta, jak se svou nemovitostí naložit. Výše jsme si ukázali, že pronajímání zajistí stabilní příjem. Ovšem výdělek nebude nikdy tak vysoký, jako při přímém prodeji. To byste museli svou nemovitost pronajímat dalších X let, abyste se dostali na takovou částku a peníze se Vám stejně “ztratí v čase” (inflace, náklady na provoz, atd.). Výdělek z toho si skoro ani neužijete. Prodej Vám totiž může vynést miliony “okamžitě”. Při dnešních cenách můžeme říct, že náš příkladový byt může mít hodnotu klidně 7 000 000 Kč. A pokud máte již nové bydlení, zajistíte si navíc díky prodeji pohádkové jmění, které můžete dál investovat (nechte se inspirovat mým předchozím článkem Jak ochránit úspory před inflací).
Prodávat nemovitost nemusíte hned teď (i když by to výhodné bylo). Jestli váháte, mám pro Vás i ukázku, pokud budete byt třeba ještě 5 let držet a rozhodnete se k prodeji později.
Pokud jste se přestěhovali a zůstala Vám nemovitost, možná přemýšlíte, zda ji pronajmout nebo prodat. V takové situaci bývá prodej často tím lepším rozhodnutím. Nejenže můžete získat výraznou finanční rezervu, ale také se oprostíte od citových vazeb a starostí, které by Vás při pronajímání vlastního bývalého domova mohly tížit. Pronájem v takovém případě může přinášet nejen peníze navíc, ale i nespokojenost s nájemníky.
Když prodáte starou nemovitost, koupíte za to novou k bydlení a máte finance navíc, vyplatí se výnos investovat do bytu určeného právě k pronájmu. Tím si pak zajistíte stabilní měsíční příjem a zároveň máte vyřešené vlastní bydlení. Po čase pronajímaný byt prodáte s větším ziskem, protože ceny nemovitostí rostou a do budoucna tomu nebude jinak. Nebo koupíte další investiční byt a příjmy se Vám rozšíří.
Nechte si poradit od zkušeného realiťáka, který Vám při rozhodování pomůže. Ví, co se na trhu s nemovitostmi děje a poradí Vám, co bude ve Vaší situaci nejlepší.
„Peníze budou, my nebudem.“ Lidé šetří kde se dá a doufají, že budou mít dost na horší časy. Často je prostě dávají do šuplíku a nechávají je tam roky. Přemýšlíte však někdy nad tím, jakou mají hodnotu dnes a jakou mohou mít třeba za 5–10 let?
Peníze pod polštářem Vás dlouhodobě nezachrání. Jsou fajn jako rezerva, ale pokud máte větší částku, vyplatí se ji investovat.
Jak tedy pracovat s penězi, aby si udrželi hodnotu i do budoucna? Nejprve si vysvětlíme, co je inflace a proč je důležité s ní počítat. Pak se podíváme na nejlepší způsoby, jak své úspory zhodnotit na konkrétních příkladech.
Inflace je růst cen zboží a služeb. Znamená to, že peníze postupně ztrácejí svou hodnotu a za stejnou částku si koupíte méně než dřív. Do ekonomiky se postupně pumpuje více a více peněz, tím pádem každá 1 koruna v oběhu má menší a menší hodnotu.
Inflaci v Česku řídí Česká národní banka. Když ekonomika zpomaluje a lidé méně utrácejí, banka se snaží ceny udržet nízké. Když je ekonomika rychlá a lidé utrácejí hodně, ceny rostou, aby se trh „nezahřál“.
Všichni jsme zaznamenali skokový růst cen během pandemie covidu. Do té doby se totiž inflace držela pod 4 % (pro zajímavost, v roce 2014 byla inflace dokonce 0,4 %, ale takové časy už pravděpodobně nezažijeme).
Pro konkrétní představu – před 10 lety byste si za 1 000 000 Kč v hotovosti koupili třeba menší byt v okresním městě nebo nové auto vyšší třídy a ještě by zbylo. V roce 2025 Vám ta samá částka stačí na trochu lepší auto, na nový byt už rozhodně ne. Proto je potřeba s drahotou počítat a přehodnotit svůj pohled na ukládání peněz.
Často jsou lidé ohledně peněz obezřetní. Z toho plyne i strach ze ztráty a nedůvěra v instituce. Mnozí (a především starší generace) si škudlí hotovost doma a dopad inflace si neuvědomují. Prostě chtějí mít své peníze u sebe. My si však teď ukážeme, že se vyplatí s penězi pracovat, přičemž způsobů je hned několik. Pokud tedy přemýšlíte, jak zajistit lepší zítřky sobě nebo svým potomkům, ukážu Vám, jak na to. Pojďme trochu přehánět, ať je to hezky vidět – máte doma 5 000 000 Kč a teď jen vymyslet, co s nimi?
Ano, můžete si říct, že jako realiťák pochopitelně navrhnu koupi nemovitosti, jako to nejlepší. Investice do nemovitosti je však jistota do budoucna a nejrozumnější možnost. Pokud narazíte na skvělého nájemce a byt bude bezúdržbový, nemusíte se bát rizik. Ze začátku se doporučuje investovat do menších bytů. O ty je totiž v dnešní době zájem a dobře se pronajímají. Ideální nájemníci jsou studenti (pokud máte nemovitost blízko univerzitních měst, máte o zájemce postaráno) a rodiny s dětmi či mladé páry.
Pokud budeme počítat s průměrnou inflací 2,4 % ročně, bude mít nemovitost kupní sílu zhruba 7 000 000 Kč v dnešních cenách. Příjem z nájmu pak bude něco kolem 1,5 milionu.
Jestli jste majitelem nemovitosti a máte ji třeba 10 let, určitě Vás zajímá její hodnota dnes. Vezmeme si třeba Prahu, Hradec Králové a vesnický byt.
Investicí do akcií si vlastně kupujete malý kousek firmy. Pokud ta firma vydělává a roste její hodnota, vydělávají i investované peníze. A na druhou stranu, pokud firma ztrácí, ztrácíte i Vy. Velkým rizikem je tedy u akcií kolísavost. Ne vždy se totiž může dařit.
Pokud nechcete investovat do jednotlivých akcií, zkuste podílové fondy. Jde o “společný balík peněz”, kdy lidé posílají částky a fond je rozděluje do mnoha akcií různých firem. V případě, že jedna firma krachne, neohrozí to všechny Vaše peníze. Ukážeme si tedy příklad na podílovém fondu s trochu rozumější částkou. I tak by mohlo být zhodnocení příjemné.
Když to spočítáme s tím, co sežere inflace, máte v kapse asi 1 160 000 Kč.
U akcií a fondů je společná již zmíněná kolísavost. Mnoho lidí dělá chybu, že po investici sleduje každý pohyb. Když hodnota klesne, začnou panikařit a raději peníze vyberou, tím však ztrátu skutečně realizují. Důležité je investovat dlouhodobě a jen peníze, které nepotřebujete ihned. Krátkodobé výkyvy jsou normální a u většiny investic se hodnota obvykle vrátí nahoru.
Pamatujte: dokud peníze nevyberete, ztráta je jen hypotetická. Vybrat ve strachu znamená prodělat, čekat znamená dát investici šanci růst.
Jde o “zapečetěný” účet, kam své peníze na čas jakoby zamknete. Narozdíl od běžných spořících účtů je předem stanovena doba sjednání účtu. Po tuto dobu pak nesmí dojít k vybrání ani vložení dalších peněz.
Po odečtení inflace Vám zbyde asi 5,05 milionů. Termínovaný vklad je tedy bezpečné uložení peněz, ale žádný velký výdělek z něho nekouká.
Reklamy na ně v televizi běží každou chvíli a člověk si hned řekne, proč ne? Je to spořící, něco mi to hodí! Nehodí. Počítáte s tou inflací?
Když si totiž vložíte 5 milionů na spořící účet s úrokem třeba 2 %, udělá se z nich za deset let asi 6,09 milionu korun. To by se za výdělek dalo pokládat, dokud se Vám do toho nepromítne inflace. No, a nakonec Vám z Vašich 5ti milionů nezbyde ani to – je to jen asi 4,81 milionu.
Za 10 let se z Vaší “hromádky štěstí” stane díky inflaci pouze neuspokojivá hromádka v hodnotě necelých 4 milionů korun. To nám z našeho okem střeženého pokladu dělá favorita na zaručený neúspěch.
Princip je jednoduchý – když má něco vydělat, musí to pracovat. Se správnou strategií a odvahou se do toho ponořit dokáží Vaše peníze vydělávat, aniž byste (téměř) hnuli prstem.
Nebojte se v dnešní době investovat do nemovitostí. Jsou zaručeně nejlepší možností, jak zhodnotit své finance a docílit zisku i s ohledem na vývoj inflace. Ceny nemovitostí neustále rostou a s nimi poroste i Vaše investice. Pokud Vám koupě nemovitosti přijde příliš nudná a snadná, zkuste akcie. Když si vyberete správnou firmu, můžete si přijít na hezké peníze a zároveň si užít trochu adrenalinu, pokud se firmě zrovna nedaří. A jakmile chcete mít klid na duši a peníze na bezpečném místě? Termínovaný vklad je přímo pro Vás. Sice si nejspíš nepřijdete na pohádkové jmění, něco navíc Vám to hodit ale může.
Inflace je zkrátka něco, co nás bude provázet napořád. Jednou bude dole, jednou nahoře. I přesto se s ní však můžeme sžít, pokud na ni budeme umět vyzrát.
Rozvod je (pro většinu lidí) nešťastná zkušenost. Nejde totiž jen o zlomené srdce a zmařené vyhlídky na společnou budoucnost, ale také o vypořádání majetku.
Pravda, ne vždy to musí být drama. Někdy se partneři dokáží v klidu dohodnout, realita je ale často jiná. Častěji se spíš bojuje o získání většího majetku. Proto jsem článek rozdělila na dvě části. V té první vysvětlím, co je to SJM a jak probíhá jednodušší dělení majetku při rozvodu nebo rozchodu. Zmíním také situace, kdy pár nebydlí ve vlastní nemovitosti, ale v nájmu.
Ve druhé části se podíváme na složitější případy. Ne každý má „obyčejný život“, mnozí podnikají, kupují nemovitosti nebo vlastní podíly ve firmách. Na tyto situace se zaměříme a ukážeme si, jak se dá předcházet vleklým sporům. A pokud se jim přecházet nedalo, dočtete se užitečné informace a rady, jak nepřijít o všechno.
Začneme u manželů. Ti po svatbě koupili nemovitost, mají tedy společný majetek o ten se pak přetahují, tzv. společně jmění manželů, zkráceně SJM (do toho dále patří půjčky, dluhy, zisky z podnikání, platy a mzdy). To se pak při rozvodu dělí takto:
Pokud si rozdělením majetku přijdete každý na svou polovinu a zůstanete v nemovitosti oba, může jeden partner chtít situaci znepříjemnit. Například nastěhuje nájemníka do své části nemovitosti nebo narušuje druhému klidné bydlení jinak. Právně nelze druhého vyštvat a takové chování se považuje za protiprávní zásah do vlastnického práva. Druhý partner může žádat soud o ochranu nebo o vyloučení neoprávněného nájemníka.
V úplně ideálním případě se manželé domluví na prodeji a rozdělí si výnos. Pokud se rozhodnete nemovitost prodat, svěřte se do rukou zkušeného realiťáka. Úplně na rovinu se dá říct, že rozvody realitní makléře živí – prodeje nemovitostí během rozvodu jsou na denním pořádku. O to větší mají makléři s takovými prodeji zkušenosti a vědí přesně, jak postupovat.
Často se však stává, že i když po rozvodu jeden z partnerů touží nemovitost prodat, druhý nesouhlasí. Pokud se na prodeji neshodnou, je to složitější. Pro převod nemovitosti je nutný podpis obou vlastníků, pokud je majetek zapsán jako společný (SJM nebo podílové spoluvlastnictví). Tato patálie může vést k protahování procesu, kdy jeden partner brání prohlídkám, neplatí běžné náklady na provoz nemovitosti nebo odmítá souhlasit s realitními kroky. V praxi se to řeší soudním řízením o vypořádání podílu, kde soud může rozhodnout například o povinnosti vyplacení druhého partnera z hodnoty nemovitosti.
Tip: Jakmile máte “rozvedeno” a informujete katastr o rozdělení majetku, nezapomeňte podat návrh na vklad změny do katastru ohledně SJM (potřebujete ho zrušit). Pokud to neuděláte, bude se nemovitost v katastru tvářit stále jako společná a Vy nebo bývalý partner pak budete mít trable např. při prodeji nemovitosti, s exekucemi apod..
V takovém případě máte podílové spoluvlastnictví (každý polovinu). Jakmile se rozejdete a nedohodnete, Vaši situaci řeší soud zrušením a vypořádáním podílového spoluvlastnictví. To platí i v případě, že jste kupovali za svobodna a pak se vezmete. Tento majetek totiž není SJM a při rozvodu tedy nemá soud co řešit. Obvykle jeden z partnerů nemovitost opouští a druhého vyplácíte.
Pokud je nemovitost napsaná pouze na jednoho z Vás, logicky není co rozdělovat. Nicméně druhý partner může požadovat vrácení prokazatelných investic (např. rekonstrukce). Ale co když nic doložit nemůže? Koukneme na příklad: žena vlastní dům a muž se k ní nastěhuje. Žijí spolu 15 let a pak ho žena vyhodí. Muž do bydlení vkládal finance i energii, ovšem nemá na to papír. V takové situaci je šance na obranu složitá. Může se pokusit domáhat se náhrady u soudu, bez důkazů jde však o ošemetnou a nejistou záležitost.
Společný nájem bytu manžely vzniká ze zákona, pokud manželé společně uzavřeli nájem nebo se jeden nastěhoval k druhému. Tím máte nárok užívat byt po dobu trvání nájmu.
Při rozvodu se pak soudně řeší, kdo v nájmu má pokračovat. Přihlíží se na péči o děti, zdravotní stav, apod.. Druhý z manželů pak ztrácí právo nájmu, protože zde neexistuje možnost něco dělit napůl.
Tato kapitola byla převážně informativní. Jsou to základní definice vypořádání majetku, ovšem mohou se hodit a proto jsem Vám je sepsala. Nicméně v další části článku už půjdeme trochu do hloubky, protože ze zkušenosti vím, že není vše černobílé.
Ne všechny případy jsou tak jednoduché. Pokud skupujete majetky nebo třeba vlastníte firmu, může se to při rozvodu zamotat. Než probereme příklady z praxe, začněme prevencí – předmanželskou smlouvou. Lidé ji často na začátku nechtějí, protože si přeci důvěřují... Kolik z nich ale na konci lituje?
Tento šikovný pomocník dokáže oba manžele uchránit před nemalými starostmi. Např. jako podnikatel počítáte s tím, že se díky Vaší firmě rozroste majetek, budete mít zisky, vybavení atd.. Správně sepsaná předmanželská smlouva tedy jasně říká, jaký majetek zůstane kterému partnerovi. Nakonec je druhý z manželů chráněn i před dluhy, které by bez smlouvy měl na triku také.
Nicméně, ani bez této smlouvy není vše úplně ztraceno. Během manželství se dá spousta situací dopředu ošetřit tzv. zúžením SJM. Právně se změní rozsah majetku, který do SJM spadá. Pokud se nebojíte, že se Váš protějšek bude cítit dotčen, uchráníte se před případnými tahanicemi u soudu. Mimoto to lze zúžení SJM navrhnout i soudně, pokud protějšek nechce přistoupit k dohodě.
S největší pravděpodobností však tento článek čtete, protože nic z toho sepsané nemáte. Proto u příkladů níže najdete především rady, jak se nenechat vyždímat při rozvodovém souboji, když nemáte nic v ruce.
Během manželství kupuji majetek za peníze z podnikání. Bohužel, tento majetek patří do SJM, i když je v katastru napsaný jen na mě. Při rozvodu se tedy i tento majetek dělí stejně, jako ostatní společný majetek. Druhý z manželů má nárok na polovinu z hodnoty, ačkoliv není vlastníkem.
Především se snažte prokázat, nakolik jste konkrétní majetek pořídili výhradně z vlastních prostředků (například dědictví, dar, nebo z prodeje majetku, který jste měli před svatbou). Naopak druhý z manželů má nárok na vrácení peněz z investic do Vašeho majetku (který jste vlastnili např. před svatbou). Dále je součástí i rozdělení dluhů, pokud Vaše firma nějaké má. Výše dluhů pak snižuje částku, kterou by měl druhý z partnerů při rozvodu dostat.
Další možností je prostá dohoda. Pokud si chcete uchránit např. nemovitost, zkuste partnerovi nabídnout jinou formu vyrovnání (jiný majetek, peníze, atd.). Pokud už rozvod běží a SJM nebylo ošetřeno, nelze moc zařídit, aby partner nedostal nic. Dá se však pracovat s tím, z čeho byl majetek pořízen, jak se ocení a zda je možná dohoda.
Při rozvodu má druhý z manželů nárok na polovinu hodnoty z mého podílu v s.r.o.. Tehdy se můžeme bavit o velmi vysokých částkách. I v případě, že v podnikání je majetek (např. nemovitosti), započítává se do vypořádání jeho tržní hodnota.
Započítejte všechny závazky a investice (úvěry, leasingy, investice do rozvoje, atd.), které snižují čistou hodnotu firmy (čím menší hodnota firmy, tím menší hodnota podílu). Hodnotu podílu pak vyhotoví znalec. Pokud se Vám částka zdá příliš vysoká, lze jeho posudek napadnout a žádat jiný (soud může povolat druhého znalce).
Konečná částka k vyplacení může být vysoká. Pokud ji nemůžete zaplatit najednou, dohodněte se s partnerem na postupném vyrovnání (soud jej většinou schválí). Také můžete nabídnout něco místo něčeho (např. jiný majetek apod.).
Takto se situace s pořizováním vlastního bydlení řeší poměrně často. Rodiče Vám tím pomohli a Vy nemusíte shánět velké objemy peněz z vlastních rezerv, které jsou k hypotéce potřeba. Po následném rozvodu se pak jeden vyplácí a druhý zůstává, dlužníky však zůstáváte dál oba, dokud banka jednoho z Vás oficiálně nevyváže. A to není jen tak – kdo chce zůstat musí prokázat, že je schopen hypotéku dál platit. Jakmile tedy ten, co zůstal, neplatí hypotéku, obrací se banka na druhého. No a pokud by došlo až na exekuce, slíznou to i rodiče, kteří se Vám zaručili vlastní střechou nad hlavou.
Může nastat i situace, kdy se rozvedení začnou tahat o hypotéku. Například oba chtějí v bytě zůstat, ale ani jeden není schopen nebo ochoten převzít závazek sám. V takovém případě se spor často táhne a bez dohody bývá nutný zásah soudu. Nejrozumnější cestou je proto domluvit se předem, kdo si nemovitost ponechá a jak se druhý vyplatí.
Kontaktujte banku a informujte se na možnost převedení hypotéky na jednoho. Pokud budete schopni hypotéku splácet a s partnerem se domluvíte, může banka druhého vyvázat. Jakmile se dohodnout nedokážete, zkuste ze začátku alespoň kompromis, než situaci vyřešíte (třeba já budu platit hypotéku a ty energie). U rozvodu pak můžete argumentovat i tím, že Vaši rodiče ručí svým domem. Soud by se pak mohl přiklonit k tomu, aby nemovitost připadla Vám.
Jelikož chcete uchránit svou nemovitost i Vaše rodiče, budete vyjednávat tvrdě. Dobré je mít podklady, např. výše splátek, kolik jste už zaplatili, kdo přispíval, případně kdo dával víc. Nicméně, pokud si ani jeden z Vás nemůže dovolit samostatně platit hypotéku, nemovitost prodejte a rozdělte si výnos.
Jeden z manželů zdědí např. 30% podíl ve firmě. Ten je pouze jeho, protože dědictví nepatří do SJM. Za manželství pak navýší svůj podíl na 50 % z peněz patřících do SJM a ta navýšená část už je společná. Druhý manžel má tedy nárok na 20 % i na další investice, které do firmy ze SJM šly. Skutečnou hodnotu pak určí znalecký posudek.
Nejdříve ze všeho shromážděte veškeré důkazy o tom, že původní 30 % podíl byl zděděný (usnesení o dědictví, smlouvy, apod.). Musí být jasné, co patřilo jen Vám a co vzniklo za manželství. Jelikož se hodnota podílu zakládá na znaleckém posudku, není na škodu mít vlastní – vyplatí se mít páku, abyste mohli původní posudek rozporovat, pokud je jeho výsledek příliš vysoký. Díky dalšímu posudku může dojít k velkému rozdílu v částkách a Vy si ochráníte více majetku. Nezapomeňte i shromáždit dokumenty z účetnictví, aby bylo jasné, co šlo ze SJM.
Jeden z manželů vlastnil nemovitost ještě před svatbou a během manželství se z peněz SJM zaplatí např. velká rekonstrukce. Při rozvodu má druhý manžel nárok na vrácení investic, ovšem pokud je může prokazatelně doložit (faktury, převody, atd.). To samé platí i pro zděděnou nemovitost: např. manžel zdědil během manželství dům po rodičích a tato nemovitost je jeho výlučným majetkem, tzn. nespadá do SJM. Nicméně, jakmile do této nemovitosti investujete peníze, jedná se o financování z prostředků SJM a tehdy má druhý z manželů opět nárok na vrácení prokazatelných investic.
V takové situaci jsou opět důležité dokumenty (zmínili jsme faktury, převody), aby byla jasně ukázána výše investic. Nemovitost patří pouze jednomu z Vás a druhý na ni nemá nárok. Proto jsou důkazy o platbách tak důležité, aby vyrovnání bylo spravedlivější. Budou se hodit i v případě, že druhý z manželů bude rozporovat částky a snažit se získat lepší pozici.
Koupili jste si s partnerem vilu u moře a chystali jste se tam strávit důchod. Romantika však končí rozvodem a vypořádání může být opravdu komplikované. Nemovitosti v zahraničí se totiž při rozvodu řídí právy dané země. To znamená, že vypořádání může trvat i roky a stát spoustu peněz.
Konzultujte situaci se specializovaným advokátem, který bude spolupracovat s advokátem dané země. Některé spory lze řešit v ČR, v některých zemích však spor řešit i na místě, kde se nemovitost nachází (např. Středomoří, Balkán, Španělsko, Itálie). Reálně Vám tedy hrozí “dva rozvody”.
Pokud si chcete nemovitost udržet, musíte toho druhého vyplatit. Zde přichází opět dokazování financování z vlastních prostředků. Můžete snížit částku vyrovnání, pokud máte v rukávu důkazy o financování z vlastních prostředků (třeba dědictví).
Pozemek získaný před manželstvím je výlučný majetek – patří jen svému majiteli a to i po svatbě. Dům postavený na tomto pozemku se již považuje za SJM. Jak se to tedy pak rozděluje? Druhý z manželů má po rozvodu nárok na podíl z hodnoty stavby (tedy domu). K tomu je obvykle potřeba znalecký posudek.
Z katastru získejte dokumentaci k Vašemu pozemku, kde je jasně napsán vlastník a datum nabytí. Jakmile tohle máte v pořádku, má druhý z manželů nárok “pouze” na polovinu z hodnoty domu, který jste během manželství postavili. Jako vlastník pozemku si nechte vypracovat posudky o ceně jak na pozemek, tak na dům. Zabráníte tak druhému z partnerů uměle navyšovat cenu domu, aby získal větší podíl. Dále investice (rekonstrukce, atd.) – pokud máte, doložte co nejvíce faktur, důkazů o převodech a dalších. Opět tím snížíte hodnotu partnerovy poloviny.
A když bude partner usilovat o dům na mém pozemku? Pro něj velmi nevýhodná strategie. Jelikož dům stojí na mém pozemku, mám hlavní slovo (s domem prakticky nemůže dělat nic a vše musí řešit se mnou – majitelem pozemku). U tohoto příkladu soud pak ve většině případů rozhodne, že dům zůstane vlastníkovi pozemku, nebo nařídí prodej a rozdělí se výnos.
Běžně své milované zasypáváme láskou a uděláme pro ně, co jim na očích vidíme. Jen pozor, ať si na to moc nezvyknou, protože při rozvodu si na tom můžou pěkně vyléčit ztracenou důstojnost. Občanský zákoník totiž umožňuje, aby bývalý partner žádal výživné po rozvodu, pokud není schopen se sám živit a druhý má možnosti ho podporovat. Existuje i dočasná vyživovací povinnost na udržení přiměřené životní úrovně, pokud rozvod výrazně poškodí ekonomické postavení jednoho z manželů.
V tomto případě bohužel nic. Možná držte své protějšky během manželství víc zkrátka.
Rozvod je těžké období a otázka ohledně nemovitosti patří k těm nejcitlivějším. Jedno je jisté – vyplatí se mít v tom jasno ještě před svatbou. Předmanželská smlouva není projev nedůvěry, ale nástroj, který chrání oba partnery. Díky ní se při rozvodu předejde zbytečným sporům a každý přesně ví, co mu náleží.
V článku jsme si ukázali, že vždy záleží na tom, kdy a z jakých peněz byla nemovitost pořízena, zda jde o výlučný majetek nebo o součást společného jmění manželů. Zmínili jsme také komplikovanější situace, jako je financování hypotéky s ručením rodičů, investice do majetku druhého manžela, vlastnictví podílu ve firmě nebo nemovitosti v zahraničí. Společným jmenovatelem je, že bez důkazů a jasné dohody se spor může táhnout roky a stát obrovské peníze.
A co sousedi? Jedna z nejčastějších otázek, na kterou se zájemci o koupi už při první prohlídce a není divu. Při výběru nového domova nás totiž nezajímá jen nemovitost, ale také sousedské vztahy a atmosféra v lokalitě. Někdy jsou vztahy bezproblémové, jindy občas něco zaskřípe. I tak si ale můžete včas udělat obrázek a rozhodnout se, jestli se jedná o to pravé místo pro Vás.
Koupili jste pozemek? Tak hurá stavět. Nastudovali jste územní plán, zajistili jste si stavební povolení, pozemek máte zaměřený a tak dále. Všechno je nachystané v pořádku, tak co se může stát? Možná to, že Vám do toho soused “hodí vidle”. Nebo už Vás dlouho obtěžují sousedovy bujaré oslavy, které zdá se neberou konce a slyší je i občané vedlejší vesnice? Domluvu jste zkoušeli, soused Vám zabouchl před nosem, tak co teď? Také se může stát, že si soused postaví na svém pozemku stavbu, která narušuje Vaše soukromí. Jak to řešit?
V článku se podíváme na to, co bývá nejčastějším předmětem sporů, jak podobné situace řeší úřady a jak postupovat, pokud vše zajde až k soudu. Pokud se zkrátka soused rozhodne hatit Vaše plány (nebo Vy jeho), musí se to nějak řešit.
Na svém pozemku jste svým pánem a to je v pořádku. Můžete si budovat si domov po svém a na nikoho se neohlížet. Co když ale Vaše chování začne vadit sousedům? Existují pravidla, která pomáhají udržet dobré vztahy mezi sousedy a chránit životní prostředí.
To určuje územní plán. Je dostupný třeba na obecním nebo stavebním úřadu, případně na úřadu územního plánování. Takže pokud si chcete Vy nebo soused na svém pozemku postavit např. autodílnu či provozovnu k podnikání, musí být toto rozhodnutí v souladu s územním plánem. Zde to ovšem nekončí. Potřebujete projektovou dokumentaci, doklad o vlastnictví pozemku a neposlední řadě souhlas sousedů. Ti totiž mohou mít k Vaší stavbě námitky stejně tak, jako Vy můžete mít námitky k té jejich. Svůj nesouhlas pak dávají najevo prostřednictvím odvolání a důvodů může být několik:
Takže jste ještě ani nezačali a už máte stopku.
Řekněme, že Vaše stavba by mohla narušovat sousedovo soukromí. Nejprve soused podá odvolání. Stavební úřad posoudí jak jeho námitku, tak i Vaši dokumentaci ke stavbě. Zkoumá se míra narušení soukromí a jestli návrh odpovídá stavebním předpisům a normám. Pokud úřad dá za pravdu sousedovi, může Vás vyzvat ke změně projektu tak, aby bylo soukromí souseda více chráněno (např. změnou umístění oken, posunutí stavby, apod.). Odvolání končí rozhodnutím o povolení nebo zamítnutí stavby. A pokud je stavba povolena a sousedovi se to nelíbí? Spor pokračuje dál. Často se problém medializuje. V krajním případě se podává předžalobní výzva (slouží, jako jakési varování před podáním žaloby) a v nejhorším případě dojde na soud. O tom si povíme později.
V tuto chvíli máte povoleno a můžete začít zařizovat stavební povolení. Nebo stačí ohlášení?
Stavební povolení se vydává pro výstavbu větších nebo složitějších staveb (rodinné domy, garáže, přístavby). Žádost podáváte s kompletní projektovou dokumentací, úřad žádost posoudí a pokud je vše v pořádku, vydá povolení (v řádu několika týdnů až měsíců, záleží na složitosti atd.).
Ohlášení stavby je jednodušší proces, kdy stavební úřad pouze eviduje Vaši stavbu. Jde využít u jednodušších projektů nebo úprav (pergoly, zahradní domky, drobné stavby, opravy nebo rekonstrukce, nízké zdi zabraňující sesuvu půdy, sklepy a další, které zákon umožňuje ohlásit).
Některé úpravy, při kterých není zasaženo do nosných konstrukcí a vzhledu stavby, nevyžadují posouzení kvůli vlivu na životní prostředí. U těch obvykle není potřeba stavební povolení nebo ohlášení, nicméně pokud se dělají např. v bytovém domě, je dobré uvědomit SVJ a sousedy (rekonstrukce koupelny, výměna podlah, atd.).
Spory jsou a budou. Každý z nás se setkal s něčím, co nám vadilo a následně jsme to chtěli řešit. V nejlepším případě se stačí se sousedem domluvit. Jenže co když se s Vámi soused nechce bavit a dál pokračuje, jako by se nic nedělo? Pojďme si projít pár příkladů, jak situaci řešit s pomocí odborníků či úřadů.
Budeme se bavit o imisích. Ty nejčastěji souvisí s hlukem, pachy, světlem, prachem, vibracemi, zářením a emisemi. Imise nesmí překročit limity uvedené v normách. Tyto normy Vám pak sdělí Krajská hygienická stanice nebo obecní úřad.
Večírky, štěkající pes, používání sekačky mimo povolenou denní dobu atd.. Jednou za čas se dá přežít všechno. Pokud však hluk trvá, drásá Vám nervy a soused na domluvu nereaguje, obrátíte se na pomoc úřadů.
Můžete oslovit obecní úřad a to buď osobně, telefonicky či emailem nebo dopisem. Uvedete, o jaký problém se jedná (kdy, jak dlouho a jaký hluk) a úřad zahájí šetření a posoudí situaci. Pokud se problém s hlukem potvrdí, může nařídit omezení hluku nebo uložit pokutu. Obvykle se soused stáhne a hluk omezí.
Při rušení nočního klidu (mezi 22:00 a 6:00) se lze obrátit na městskou policii nebo Policii ČR. Zavoláte v době, kdy se hluk objeví a Policie dorazí na místo. Vyzve viníka k ukončení hlučné činnosti, případně uloží pokutu.
V krajních případech se můžete obrátit i na krajskou hygienickou stanici. Podáte písemnou (či emailovou) stížnost s popisem hluku, v jakém se objevuje čase a případně jaký to na Vás má dopad (narušení kvality spánku a další obtíže). Pokud máte možnost, můžete přiložit i vlastní měření. KHS změří hluk a vyhodnotí, jestli je překročen zákonný limit a pokud ano, vydá nařízení k odstranění závady.
Pachy nesmí ovlivňovat kvalitu života v sousedství. Proto Vás může vytáčet, když soused opakovaně zakládá ohníčky a pálí v nich plasty a další odpad, který způsobuje hustý dým a zápach. Takové jednání má dopad nejen na Vaše pohodlí, ale i životní prostředí. A co když chová na pozemku stádo ovcí, které je cítit samo o sobě a zdá se, že to řešit nepůjde?
Podáním písemné stížnosti oslovte obecní úřad. Uvedete, odkud pach vychází, kdy a jak často a jak Vás obtěžuje (např. nemůžete větrat, zdravotní stav atd.). Úřad vyšle kontrolu a sousedovi mohou nařídit nápravu.
Na krajskou hygienickou stanici se obrátíte v případě, že se jedná o ovlivnění zdraví (např. bolesti hlavy, nevolnost apod.). Sepíšete písemnou stížnost s přesným popisem situace (co je zdrojem, čas, intenzita, frekvence). Můžete připojit lékařské zprávy, fotky, a výpověď svědka. KHS přijde na kontrolu a měřením zjistí míru zamoření. Opatření nařídí, pokud budou překročeny zákonné limity.
Trvalé či blikající světlo nesmí narušovat noční klid a nesmí oslňovat. To se může týkat např. použití reflektorů, reklamních panelů, nevhodného a silného osvětlení zahrady a dalších světlometů. Situace s rušivým světlem zatím není v zákoně nijak zvlášť upravená, nicméně i tak se můžete bránit.
Na obecním nebo městském úřadě podejte písemnou stížnost. Popište situaci (kdy světlo svítí, odkud a jak Vás to ovlivňuje) a přiložte fotky a videa.
Prašné prostředí může mít mnoho příčin. Nejčastěji vzniká při stavbě, bourání, řezání dřeva bez odsávání, apod..
Opět můžete na obecní úřad s písemnou stížností, ve které je popis problému, fotografie či svědectví. Můžete si i pořídit video pro doložení v případě, že to bude nutné.
Pokud prašnost okolí ohrožuje zdraví (např. astmatiků, alergiků a dalších), kontaktujte KHS. Písemně vysvětlete problém, kde a kdy se prach vyskytuje, v jaké míře, jak Vás to obtěžuje a přiložte fotografie, případně svědectví. Hygiena pak může zahájit šetření a uložit nápravu.
V náhlých a akutních případech (např. bourání bez zabezpečení suti) se můžete obrátit na Policii ČR nebo městskou policii. Ta vyřeší problém na místě.
Používání např. těžké techniky při stavbě, čerpadel, kompresorů a klimatizací mohou vznikat vibrace, které se přenášejí do sousedství.
Pokud se jedná o vibrace kvůli stavební technice, dejte písemný podnět na stavební úřad a uveďte vše potřebné (odkud vibrace pocházejí, kdy a jak se projevují, co způsobují). Úřad může provést kontrolu a nařídit opatření proti šíření vibrací.
Lze se obrátit i na hygienu, opět písemně a s celým popisem problému. Pokud uznají, že vibrace opravdu ovlivňují kvalitu života, nařídí nápravu.
V případě záření si můžete stěžovat např. na svářečskou dílnu a podobně. Nejčastěji záření a emise vznikají při provozu autolakovny či autodílny. Jedná se o vážnější imise a je důležité je včas řešit přes úřady.
Sepište stížnost na KHS, pokud máte obavu o své zdraví. Opět uveďte, odkud a kdy k emisím či záření dochází, co způsobují, přiložte fotky. Pokud je důvodné podezření, provede se měření a žádost o nápravu.
Jakmile jde o znečištění ovzduší, půdy, vody nebo ohrožení zdraví ve vyšší míře, jednejte s Českou inspekcí životního prostředí. Podnět podáte na online formuláři nebo emailem.
Soused si postaví na zahradě stavbu, která Vám najednou zastínila terasu, zablokovala výhled a okna směřují tak, že narušují Vaše soukromí.
Když máte podezření, že stavba porušuje stavební zákon a normy, obraťte se na stavební úřad. Ten může stavbu posoudit a nařídit nápravu, případně i odstranění stavby. Takové řešení situace není úplně běžné, ale děje se. Ve většině případů se problém řeší úpravou stavby.
Šarvátky kolem hranic nejčastěji vznikají kvůli umístění plotů (může jít o nejasné hranice pozemku, soused plot posunul a můžete mít dojem, že zasahuje na Váš pozemek).
Nechte si geodeticky zaměřit hranice – geodet určí hranice pozemku na základě údajů z katastru nemovitostí a dalších podkladů. Jeho služby využijete i při samotném plánování stavby, abyste těmto sporům předešli. Jakmile máte odborně zaměřeno, nemůžete se do takové situace dostat.
Pokud je sousedův plot i po zaměření stále na místě a nechce ho přesunout, stavební úřad přijme Vaši písemnou stížnost (opět s přiloženým popisem, fotodokumentací atd.). Měla by být provedena kontrola a nařízení k nápravě.
Od sousedů k Vám na pozemek tečou proudy vody, např. ze špatně umístěných okapů, septiku, případně z nešikovného zalévání zahrady.
Jakmile jde o okapy, napište podnět na stavební úřad, popište situaci a přidejte důkazy. Úřad pak zjedná nápravu.
Pokud však voda zapáchá nebo obsahuje chemikálie či splašky, kontaktuje KHS. Ta vyřeší situaci co nejdříve, aby nedošlo k ohrožení životního prostředí.
Můžete mít obavu, že Váš soused na svém pozemku staví nelegálně. Ovlivní to samozřejmě i Vás, pokud je stavba blízko hranice pozemku (může Vám stínit, nebo z oken bude vidět přímo k vám na zahradu).
Když podáte stížnost na stavební úřad, začne se o sousedovu stavbu zajímat. Pokud není v pořádku, může úřad nařídit její zbourání nebo dodatečné povolení. Pro zajímavost, v Česku vzniká odhadem každoročně asi 30 000 tisíc staveb, většina z nich je však po splněném úřednickém kolotoči, povolena. Bourání staveb je totiž mnohem zdlouhavější a dražší.
Přes plot Vám visí větve a Vy je tam nechcete. Rozhodnete se tyto větve odřezat, protože když je to na Vašem pozemku, můžete si s tím dělat co chcete. Tak tomu ale není a dávejte si na to pozor. Jediné, co je Vaše, jsou plody ze stromu spadlé na Váš pozemek.
Nejdříve je nutné souseda dopředu upozornit a žádat sjednání nápravy a to nejlépe písemně a s termínem, do kdy žádáte nápravu. Proč písemně? Soused se s Vámi v lepším případě domluví a zeleň upraví sám, nebo to nechá na Vás. Pokud nedodrží termín, který zmiňujete v žádosti, můžete se do úprav pustit sami a to i bez sousedova vědomí. Nicméně je potřeba to udělat šetrně a s ohledem na roční dobu (např. listnaté stromy nesmíte ořezávat od března do listopadu).
Pokud strom či větev ohrožuje Vaše bezpečí nebo majetek, můžete to nahlásit na obecním či stavebním úřadu. Při náhlém nebezpečí (např. po bouřce) kontaktujte neprodleně hasiče nebo policii.
Než se obrátíte na soud, musíte vyčerpat všechny možnosti – proběhl pokus o domluvu, obrátili jste se na úřady (případně jste si nechali vyhotovit měření a znalecký posudek) a došlo na výzvu k nápravě. Zvažte také, zda je Váš spor natolik závažný, aby došlo až na soud. Navíc počítejte s tím, že takový proces může trvat i několik měsíců.
Vyhledejte pomoc advokáta, který přesně ví, jak situaci správně řešit (zejména u vleklých či závažnějších sporů). Žalobu podáváte písemně příslušnému okresnímu soudu. Taková žaloba musí obsahovat:
Žaloba je soudem doručena sousedovi. Podle složitosti případu pak probíhá jedno či více slyšení. Obě strany předkládají důkazy na svou obhajobu s pomocí svědků a znalců. Soud na základě toho posuzuje, na čí straně bylo právo porušeno a zda existuje důvod k nápravě.
Soud rozhodne na základě předchozího řízení, např. zakáže konkrétní jednání, nařídí odstranění stavby, rozhodne o sporné hranici pozemku, nařídí změnu plánů před stavbou nebo přizná náhradu škody.
Silné a věrohodné důkazy ukazující na porušení zákona mohou výrazně posílit vaši pozici v případném sporu:
Mimo to soud zajímá i to, zda jste se pokoušeli o vzájemnou domluvu, či ne. Pro Vás lepší, pokud jste se snažili a soused nespolupracoval.
Statistiky v konkrétních případech sousedských soudních sporů neexistují – jsou zahrnuty do občanskoprávních sporů a soudy jich za rok 2024 vyřídili celorepublikové na 303 862. Nelze tedy s jistotou určit, jaký podíl mají právě námi řešené sousedské spory.
Když Vám nemůžu dát přesné číslo, můžu Vám ukázat alespoň jeden případ. V letech 2014 a 2015 se Nejvyšší správní soud zabýval sporem ohledně výšky plotu jednoho ze sousedů. Dle místní vyhlášky měly ploty v sousedství dosahovat max. 150 cm, sporný plot však měl 193 cm a to se mnohým sousedům nelíbilo. Majitelce bylo nařízeno odstranění, ale nesouhlasila. Aby to bylo trochu více komplikované, vstoupila v platnost nová vyhláška, která uváděla výšku plotu 200 cm. Ona ale plot měla mít dle starého pravidla. V pořádku by tedy bylo, kdyby plot rozebrala, odstranila betonové sloupky a nahlásila nápravu na úřad. Hned nato si plot mohla postavit znovu, úplně stejný. Tím by veškeré kroky ztratily význam a řešení by bylo nesmyslné. Ústavní soud nakonec nenařídil odstranit tento plot, protože by bylo zasaženo do práv majitelky. Spor se táhl 9 let.
Sousedy si nevyberete. O to důležitější je udržet Vaše vztahy na dobré úrovni, abyste se vyvarovali sporům. Vždy se snažte se sousedem rozumně domluvit. Takové řešení je nejlepší způsob, jak se vyhnout dlouhodobějším problémům. A pokud jste oba alespoň na “podobné vlně”, domluvíte se snadno.
Když už je situace neúnosná, začněte jednat. Pořiďte si posudky, obraťte se na úřady a sbírejte důkazy. Už tyto kroky mohou souseda přimět, aby změnil chování a problémy odstranil. A kdyby nakonec došlo až na soud, budete mít všechno potřebné, abyste se mohli bránit.
Bojíte se prodávat nebo kupovat nemovitost přes realitního makléře? Bojíte se, že naletíte a stanete se součástí realitního podvodu?
Ano, to chápeme. Málokterá profese je více opředená těmito obavami, než realitní makléř. Hůře jsou na tom snad jen finanční poradci a možná montéři fotovoltaiky :-). I já, jako realitní makléř, vím, proč tomu tak je.
Pojďme si nalít čistého vína. Znáte to i Vy ve Vaší práci. V každém pracovním kolektivu je jeden naprosto výjimečný, který dělá svou práci skvěle a jde mu to od ruky (to můžete být třeba Vy). Pak je pár průměrných a pak sem tam i pár podprůměrných, u kterých si říkáte: “Pane Bože, jak ti tu práci můžou dělat?”. Stejně tak je to u práce realitních makléřů. Jenže, v téhle branži jde o poměrně vysoké částky, proto není od věci vybírat realiťáka s velkou opatrností. Samozřejmě, že bych Vám nejprve měla vyjmenovat, podle čeho poznáte ty nejlepší v oboru. Pikantnosti jsou však přeci jen zajímavější, tak pojďme nejprve na ně.
Narazíte na pronájem, jako z pohádky. Oslovíte inzerenta a chcete na prohlídku. K Vašemu překvapení to ale není možné, protože je momentálně v zahraničí a nemá možnost Vás bytem provést. Pokud však chcete v nájmu bydlet, zaplaťte zálohu předem a klíče od bytu Vám pak někdo doručí.
Také je možné, že se na prohlídce bytu nakonec přeci jen domluvíte. Byt Vám ukáže (snad je to ten majitel, přece se nebude vydávat za někoho jiného…) a kývnete na zaplacení zálohy.
Byla zveřejněna nabídka na pronájem či prodej nemovitosti bez realitky. Máte zájem, takže se ozvete. Jenže místo majitele se Vám ozve někdo jiný. Prý jedná na základě plné moci a všechno má pod palcem. A jako bonus na Vás trochu tlačí, že je třeba to rychle vyřešit, protože zájemců je spousta.
Jednáte o prodeji nemovitosti s realitním makléřem nebo majitelem nemovitosti. Byt se Vám líbí, máte všechny informace i fotky, a jednání s realiťákem nebo přímo s majitelem probíhá hladce. Souhlasíte s uhrazením kupní ceny přes úschovu peněz. Realitní makléř Vám doporučuje uložit tyto peníze na účet RK nebo k doporučenému advokátovi. V tu chvíli byste měli zpozornět.
Zalíbil se Vám byt, zavoláte makléři a pustíte se do vyjednávání. Všechno vypadá v pohodě, byt je hezký, nic podezřelého na první pohled, a makléř působí mile a přesvědčivě. A tak to prostě koupíte. Všechno proběhne „v klidu“. Zatím.
Ceny nemovitostí lezou pořád nahoru, takže si říkáte, že tahle cena je vlastně normální. Podobně drahé jsou i jiné domy, co jste viděli. A tenhle se Vám líbí, i když je trochu v trochu horším stavu, než ostatní. Těch pár tisíc navíc? To už v tom celkovém rozpočtu stejně skoro nepoznáte.
Nedaří se Vám prodat dům na vlastní pěst, tak si řeknete, že bude lepší zavolat realiťáka. Ten se pustí do práce a podstrčí Vám nějaké papíry k podpisu a Vy mu je podepíšete. Stejně tomu úplně nerozumíte a on to nejspíš potřebuje, aby mohl začít prodávat.
Makléř hodí na internet nabídku na prodej nebo pronájem nemovitosti, jenže o tom majitel vůbec neví. Nejspíš jde o dům nebo byt zveřejněný v nabídce jinde, takže to zkusí “načerno” nabídnout sám.
Když prodáváte přes realitku, většinou vám nabídnou všechno pěkně v balíčku. Jasná provize, právník, úschova peněz, papírování s katastrem… prostě bez starostí. Jenže pak se tu a tam objeví nějaký ten „administrační poplatek navíc“, o kterém na začátku nebyla moc řeč. A rázem je konečná cena trochu jinde, než jste čekali.
V roce 2012 měl bývalý advokát Miloš Vlasák zpronevěřit 65 milionů korun z advokátních úschov a použít je na vlastní potřebu. Desítky rodin tak přišly o své peníze z prodeje. Jednalo se o klienty realitní kanceláře Reality 21, se kterou měl Miloš Vlasák uzavřenou smlouvu na poskytování právních služeb.
Vlasák přiznal, že chtěl peníze utratit v kasinu, měl problém s drogami a trpěl psychickými problémy. Za tento čin šel na 8 let do vězení. Mělo se jednat o největší podvod v dějinách české advokátní úschovy.
Žena v roce 2023 vystupovala jako realitní makléřka a prováděla prohlídky luxusních bytů v Praze. Vystupovala jako zástupkyně společnosti zprostředkovávající prodej nemovitostí a používala různá jména. V případě zájmu pak nabízela rezervační smlouvy. Vybírala zálohy a jakmile je obdržela, zmizela. Díky tomu si přišla nejméně na 7 milionů korun.
Za získané peníze si užívala exotické dovolené, kupovala drahé oblečení a žila si pohádkovým životem. Skončila ve vazbě a hrozí jí až 8 let vězení.
Šéfové (manželé Pešátovi) společnosti Rekin byli v roce 2011 uznáni vinnými ze zpronevěry 36 milionů korun od více než stovky klientů, kterým měli realizovat nákupy jejich nemovitostí. Peníze poškozených si nechávali posílat do úschovy, ze které je pak vybírali pro své účely.
Obdržené peníze využívali na reklamní kampaně, drahá luxusní auta či narozeninové a vánoční večírky. Pavel Pešát byl odsouzen na 8,5 let a jeho manželka Silvie na 7 let odnětí svobody.
V letech 2011 – 2015 se organizovaná skupina více než 20ti podvodníků zaměřila na důchodce a důvěřivce, kteří hledali bydlení v cizině. Měli profesionální webové stránky, hezké fotografie nemovitostí a vystupovali pod značkami jiných realitních kanceláří. Nabízeli investiční příležitosti se zárukou rychlého zhodnocení či doživotního nájmu. Vybírali zálohy od 10 do 50 tisíc EUR a dokonce se prokázalo jejich napojení na právníky a notáře.
V roce 2015 došlo k rozbití gangu a byli obviněni z podvodu, praní špinavých peněz a padělání dokumentů.
Sestavila jsem pro Vás kompletní přehled, jak se pokusit podvod včas odhalit. Obezřetnost je na prvním místě a informace níže Vám pomohou s odhalením podezřelého chování a jak na něj reagovat. A i když Vám nic podezřelého nepřišlo? Můžete se potýkat s profesionálem, který má už nějaké zkušenosti a na jeho vystupování nemusíte poznat nic. Ověřujte. Pokud je čestný, nemá co skrývat.
Odhalit realitní podvod není žádná brnkačka a zvlášť, když je dobře promyšlený. Ale u těch jednodušších vás může zachránit obyčejná všímavost. Třeba když inzerent odmítá osobní schůzku a chce vše řešit jen přes e-mail nebo SMS. Stejně tak pozor na podezřele nízkou cenu. Mrkněte se do katastru, jestli má ten člověk vůbec právo byt nabízet, a zkuste zjistit, jestli se náhodou stejný byt neobjevil někde jinde (třeba na Airbnb). A hlavně: nikdy neposílejte peníze předem, zvlášť pokud jste byt ještě ani neviděli.
Ani seriózně vypadající nabídka nemusí být záruka, že je všechno v pořádku. Plná moc? Zkontrolujte, že je ověřená a dává smysl. Tlak na rychlý podpis? Zbystřete. Všechny smlouvy si v klidu projděte a když si nejste jistí, radši si vezměte k ruce právníka. A u realitky si ověřte, že opravdu existuje. Měla by mít funkční web, recenze, IČO a reálnou kancelář.
Mimochodem, i já sama jsem se do realit pustila právě proto, že jsem se setkala s nečestným jednáním. A tehdy jsem si slíbila, že to budu dělat jinak. Férově, přehledně a hlavně v zájmu klienta. Důvěra je základ a ta se nebuduje sliby, ale činy.
Pokud si nejste jistí, jestli je nabídka v pořádku, ozvěte se. Nezávislý pohled někdy pomůže víc než deset e-mailů od inzerenta.
Dobře načasovat prodej nebo nákup nemovitosti může být trochu alchymie. Je dobré mít zmapovanou situaci na trhu a současně sledovat vývoj hypoték. Jak víme, ceny nemovitostí neustále stoupají a stejně tak hypotéky jsou dražší než dřív.
Z těchto důvodů bývají lidé pesimističtí a nevidí smysl v současné době cokoliv kupovat. Jenže – ono to není tak černé, jak by se mohlo zdát!
V článku vás provedu aktuální situací na trhu a spočítáme si modelové příklady nákupu – jak s hypotékou, tak z vlastní kapsy. Výsledek porovnáme i s variantou, kdy zůstaneme v pronájmu. Uvidíte, že v mnoha případech je vlastní bydlení výhodnější.
Poslední roky přinesly na realitní trh spoustu změn. Po pandemii, kdy úrokové sazby padaly k rekordně nízkým hodnotám, došlo s příchodem inflace k prudkému nárůstu – banky nabízely hypotéky i za 6 %. Situace se ale postupně uklidnila. Úroky už sice nebyly tak výhodné jako dřív, ale trh se stabilizoval a lidé začali znovu nakupovat.
Ceny nemovitostí stále rostou a to rychleji než mzdy. To u mnoha lidí vyvolává obavy, že si vlastní bydlení brzy nebudou moci dovolit. Zároveň ale rostou i ceny nájemného a místo investice do vlastního tak dál platíte za cizí.
Na druhou stranu úrokové sazby hypoték pomalu klesají. Banky se snaží získat nové klienty, a tak přichází s výhodnějšími nabídkami. Na hypotéku tak nově dosáhnou i ti, kteří na ni dřív neměli.
Rok 2025 je proto ideální dobou k nákupu i prodeji nemovitosti. Čekání by se nemuselo vyplatit.
Na následujícím příkladu si ukážeme, jak by to vypadalo, kdybyste si letos pořídili byt 3+kk v Hradci Králové. Porovnáme si tři možnosti – koupě s hypotékou, koupě z vlastních zdrojů a setrvání v nájmu.
Na konci uvidíte, co se po pěti letech nejvíce vyplatí a kolik v každé variantě zaplatíte nebo vyděláte.
Banka nám poskytne 3 600 000 Kč a 900 000 Kč skládáme z vlastních zdrojů. Při úroku 4,94 % bude měsíční splátka 19 200 Kč, úvěr sjednán na 30 let.
Pokud se rozhodnete nemovitost nekoupit a zůstat v pronájmu, počítejte s měsíčním nájmem zhruba 18 900 Kč měsíčně. Budete doufat, že Vám nájem po dobu 5ti let nezvýší a zaplatíte celkem 1 134 000 Kč. V případě zvýšení nájmu samozřejmě částka stoupne.
Kupní cenu jsme zaplatili z vlastních zdrojů.
Hypotéka je skvělý způsob, jak investovat do vlastního bydlení. I když třeba neplánujete byt brzy prodat, pořád budujete svůj majetek – neplatíte nájem někomu jinému, ale splácíte něco, co bude jednou Vaše.
Chápu, že pro spoustu lidí to není jen tak pustit se do hypotéky a začít řešit nákup nemovitosti. Pokud o něčem takovém uvažujete, ale nechcete se do toho pouštět sami, nemusíte. Klidně mi napište a můžeme probrat Vaši situaci.
Ceny nemovitostí jdou nahoru a úroky u hypoték jsou dnes vyšší než třeba před pěti lety. Poslední roky přinesly velké změny a realitní trh to hodně ovlivnilo. Je téměř jisté, že tak levných hypoték se už nedočkáme. I tak ale nejsou dnešní sazby nijak dramatické – průměrně kolem 4,8 % a očekává se, že by mohly dál klesat. Jakmile však začnou sazby padat, prodejci zareagují a ceny nemovitostí pravděpodobně ještě porostou.
I když si dnes vezmete hypotéku s méně výhodným úrokem, nemusí to být žádná katastrofa. Pokud by pro Vás byly splátky moc vysoké, existuje několik způsobů, jak si situaci později ulehčit.
Jakmile Vám skončí fixace (1, 3, 5, 7 nebo 10 let), můžete svou hypotéku převést k jiné bance, která nabízí nižší úrok - tím se sníží měsíční splátka a tlak na rozpočet domácnosti. Tento krok je nutné řešit dopředu, alespoň půl roku před koncem fixace.
Příklad: Vzala jsem si hypotéku na byt v hodnotě 5 000 000 Kč s 5 % úrokem a po skončení fixace přejdu k bance, u které je úrok 3 %:
Lze splatit 25 % hypotéky zdarma, např. pokud se blíží konec fixace, nebo jste v tíživé životní situaci (např. úmrtí živitele rodiny) . Pokud tedy máte možnost a peníze navíc, mimořádným splacením např. 200 000 Kč si můžete snížit měsíční splátku, případně zkrátit celkovou dobu splácení.
Další možnost, jak snížit měsíční výdaje - prodloužení doby splácení hypotéky (např. máme hypotéku sjednanou na 20 let, ale chceme ji prodloužit na 30). Tím si snížíme měsíční splátky, ale zaplatíme více na úrocích.
Pokud přemýšlíte o koupi nemovitosti a čekáte na nižší úroky, může se Vám to ve výsledku prodražit. Sazby možná klesnou, ale ceny bytů porostou. A co víc – za pár let na hypotéku třeba vůbec nedosáhnete.
Ceny totiž rostou rychleji než mzdy. A jednou z podmínek pro získání úvěru je, že splátky všech vašich půjček nesmí překročit polovinu čistého měsíčního příjmu. Právě to by mohl být pro mnoho lidí problém.
Pokud s prodejem váháte, mělo by Vás zajímat, že se v některých lokalitách chystá větší výstavba nových bytů a domů. To může časem znamenat větší konkurenci a tlak na růst cen.
Nicméně letos je situace stále velmi příznivá pro prodávající. Trh je stabilní, ceny nemovitostí mírně rostou a díky nižším úrokům se zvyšuje zájem kupujících. Ani nabídka není přehnaně velká, takže se nemusíte obávat, že byste ve své lokalitě „ztratili“ mezi stovkami jiných nabídek.
Nové výstavby se plánují hlavně ve větších městech a oblíbených lokalitách. To může výrazně ovlivnit trh s nemovitostmi – přibývá konkurence, roste nabídka a někdy i ceny. Např. v Hradci Králové se uskuteční velká výstavba v městské části Kukleny - ve čtyřech etapách zde postupně vznikne bytový komplex s více než 170 bytovými jednotkami. Takové projekty mohou mít dopad na prodej Vaší nemovitosti. Vyplatí se sledovat dění přímo ve Vašem okolí a počítat s tím při plánování prodeje.
Doporučuji se minimálně poptat u místních makléřů. Většinou mají situaci dobře zmapovanou a dokáží Vám poradit. Já působím v Hradci Králové, Pardubicích, Trutnově, Mladé Boleslavi a Chlumci nad Cidlinou. Pokud řešíte prodej v těchto lokalitách, ráda Vám podám pomocnou ruku.
Jestli přemýšlíte nad koupí nebo prodejem nemovitosti, v tuto chvíli je vhodná doba. Situace na trhu je teď poměrně klidná – úroky u hypoték pomalu klesají a ceny nemovitostí nerostou nijak závratně.
Pokud se vám naskytne příležitost ke koupi, ať už za hotové nebo s pomocí hypotéky, většinou se to pořád vyplatí víc než zůstávat v pronájmu. I když by Vám později třeba přestala vyhovovat výše splátek, existují možnosti, jak si s tím poradit – například refinancování nebo jednorázová splátka. A navíc, úrokové sazby nejsou momentálně nijak dramatické a čeká se, že půjdou ještě níž. To by mohlo uklidnit i ty, kteří se teď bojí, že by splátky nezvládali.
Ani s prodejem se nevyplatí čekat příliš dlouho. V některých lokalitách se připravují velké developerské projekty (nové byty, domy) a s těmi poroste konkurence. To by mohlo ztížit prodej Vaší nemovitosti, nebo Vás dokonce donutit jít s cenou dolů. Vyplatí se proto sledovat, co se ve Vašem okolí chystá, a na základě toho se rozhodovat.
Dražby jsou v České republice stále oblíbenější. Vzhledem k neustále stoupajícím cenám jsou lákavou možností, jak získat bydlení za hezké peníze – cena dražených nemovitostí je totiž často mnohem nižší, než u nemovitostí nabízených v běžném prodeji.
Nicméně je důležité vědět, že to nemusí být tak jednoduché, jak to na první pohled vypadá. S draženou nemovitostí může být často mnoho nepříjemných starostí – např. bývalý majitel nechce odejít, nemovitost je bez energií nebo může být problém s hypotékou.
V článku si vysvětlíme, jak dražba funguje – co Vám může přinést, co si naopak pohlídat a jak celý proces probíhá.
Dražba je specifický prodej nemovitosti. Uskutečňuje se pouze v předem stanoveném termínu a nemovitost získá ten, kdo nabídne nejvyšší částku. Jedná se o jeden z nejrychlejších způsobů prodeje, protože se vynechává fáze vyjednávání o ceně s prodávajícím.
Do dražby dává nemovitost buď sám vlastník, nebo je nařízena exekutorem z důvodu dlouhodobého neplnění finančních závazků vlastníkem. Takto se tedy dražby dělí na 2 typy – dobrovolná a nedobrovolná dražba.
Vlastník draží nemovitost sám a dobrovolně, většinou s pomocí realitní či dražební společnosti. Tato forma je využívána především k dosažení co nejlepší nabídky – počítá se zde se soutěživostí zájemců a jejich aktivním navyšováním ceny nemovitosti.
Exekuční dražba je nucený prodej nařízený exekutorem. Dochází k ní, pokud vlastník dlouhodobě neplní své finanční závazky (např. vůči bance). Exekutor má povinnost u dražby informovat o dluzích na nemovitosti, právním stavu nemovitosti a právech třetích osob (např. nájemník).
K nedobrovolné dražbě může dojít i v případě, kdy se manželé při rozvodu nedokáží dohodnout na vypořádání majetku. Pokud spor skončí u soudu, většinou to vede k tomu, že soud nařídí prodej nemovitosti v dražbě.
Aukce je velmi podobná dražbě – zájemci přihazují a vítězí nejvyšší nabídka. Na rozdíl od veřejné dražby však aukce není regulována zvláštním zákonem a má soukromoprávní charakter. Může ji pořádat „kdokoliv“ (např. realitní kancelář, firma, obec nebo jednotlivec) a její průběh i podmínky si stanovuje sám organizátor. Vítěz aukce nepřebírá vlastnictví okamžitě po odklepnutí nabídky, ale až po podpisu kupní smlouvy.
V roce 2024 se aukce začaly více kontrolovat. Některé realitky i samotní prodávající totiž například nutili zájemce přihazovat, aniž by věděli, kolik vlastně přeplácí. Cena nemovitosti se tak mohla dostat nesmyslně vysoko. Někdy dokonce lidem tvrdili, že když nezaplatí nejvyšší možnou částku hned, přijdou o šanci dům koupit.
Úřad pro ochranu hospodářské soutěže a Ministerstvo pro místní rozvoj proto vydali oficiální varování a spousta prodávajících se pak raději vrátila k běžným formám obchodu – buď k oficiální dražbě, nebo ke klasickému prodeji.
Pokud se pro dražbu rozhodnete, je dobré znát všechny výhody i rizika.
Řešením může být zastavení jiné nemovitosti:
Další možností je předhypoteční úvěr:
Kupujete byt v elektronické dražbě a vše je v pořádku – nejsou exekuce, nájemníci a nic dalšího, co by bylo potřeba řešit. Banka Vám schválí předhypoteční úvěr a po zápisu do katastru i klasickou hypotéku.
Kupujete dům zatížený exekucí – předhypoteční úvěr Vám banka schválí a po zaniknutí právních vad převede na klasickou hypotéku. Nicméně ne každá banka do toho půjde – je potřeba si dát záležet s průzkumem a zjistit, které banky jsou v těchto situacích vstřícnější.
Kupujete družstevní byt, na který nelze použít klasickou hypotéku (jedná se o družstevní podíl, nikoliv vlastnictví bytu). To znamená, že byt nelze dát do zástavy. Banka může nabídnout předhypoteční úvěr a ten splácíte, dokud nezastavíte jinou nemovitost, případně nevyřešíte převod tohoto bytu do osobního vlastnictví (což může trvat i několik let). Další možností je předložit bance stanovy družstva, které uvádějí, že bude byt do 12 měsíců převeden do osobního vlastnictví. Banka poté umožní zastavit po tuto dobu jinou nemovitost, případně zřídit budoucí zástavní právo. Některé banky mají dokonce speciální hypoteční produkty právě pro družstevní byty s plánovaným převodem. Jiné banky na druhou stranu tyto možnosti neumožňují – je tedy potřeba se informovat, které banky jsou v takovém případě ochotné hypotéku poskytnout.
Pokud vydražíte nemovitost v nedobrovolné dražbě, může se objevit problém s bývalým vlastníkem – nechce spolupracovat. V lepším případě se s ním po čase domluvíte, případně mu vyplatíte “odchodné” (jde o notářsky ověřený dokument, ve kterém nabízíte bývalému vlastníkovi finanční částku na rychlé vystěhování). On však může odmítnout nemovitost opustit. Tehdy je zákon na Vaší straně a lze ho nechat soudní cestou vystěhovat. Nicméně, tento proces chvíli trvá – mnohdy i 2 roky a nemusí to být levná záležitost:
Snaha o vystěhování bývalého majitele je často vleklá a frustrující záležitost. Pokud se s ním nedá domluvit, zůstává v nemovitosti a užívá ji, jak se mu zlíbí. S tím se bohužel pojí i spotřeba energií. V každém případě se nedoporučuje přepisovat energie na sebe a zkoušet kontaktovat dodavatele – teoreticky by mohl dodávku energií přerušit na základě Vámi podaného prohlášení, že nemovitost neobýváte Vy, ale neoprávněný uživatel. To by mu mohlo pobyt ve Vašem domě znepříjemnit.
Vyvarujte se krokům typu výměna zámků, výhružky či přerušení dodávky energií z Vaší strany. Může Vám to způsobit akorát potíže a nejedná se zrovna o legální cestu. Vždy se poraďte s odborníkem, abyste předešli nepříjemnostem – můžete se obrátit na mě nebo na jiného makléře. Na podobných případech vždy spolupracuji se svým právníkem a zatím se nám vždy podařilo najít elegantní řešení.
Dalším úskalím u exekuční dražby je přenesení dluhů bývalého vlastníka:
Pokud se rozhodnete účastnit dražby nemovitosti, je potřeba mít na paměti několik důležitých věcí. Pro lepší představu jsem pro Vás připravila přehled celého proces dražby a informace o tom, kde je dobré se mít na pozoru.
Nemovitosti k dražbě jsou veřejně dostupné na dražebních či realitních portálech. U dražby platí dvojnásob, že je potřeba vybírat obezřetně. Pokud nechcete ponechat nic náhodě, ráda vám s výběrem pomohu. Případně se obraťte na jiného makléře a využijte jeho zkušeností. Důležité je nekupovat naslepo.
K dražbě je nutné se předem přihlásit a na přihlášce nechat ověřit svůj podpis. V případě elektronické přihlášky se musíte zaregistrovat na dražebním portálu a potvrdit svou totožnost.
Před samotnou dražbou se přistupuje ke složení dražební jistoty. Ta nesmí přesáhnout 30 % vyvolávací ceny a skládá se obvykle do 24 hodin před začátkem dražby. Tyto peníze se dají složit elektronicky i hotově na místě dražby. V případě neúspěchu při dražbě se Vám tyto peníze vrátí zpět.
Dražba probíhá tak, že zájemci přihazují, dokud někdo nenabídne nejvyšší nebo konečnou cenu. Nejvyšší nabídka vyhrává a dražitel má nárok na nemovitost. Právoplatným vlastníkem se pak stává po příklepu a následném převodu nemovitosti do katastru nemovitostí.
Jakmile vyhrajete dražbu, je potřeba uhradit nabídnutou částku. Pro uhrazení je stanovena lhůta (u dobrovolné dražby je obvykle delší, než u exekuční).
Nemovitost je Vaše po příklepu a po zaplacení celé částky nemovitosti. U toho bývá obvykle i zástupce dražebníka. V případě nákupu přes realitku je přítomen i realitní makléř, aby dohlédl na hladký průběh.
Pokud vše proběhlo v pořádku a nemovitost je připravena k užívání, máte obvykle o spoustu starostí méně. Nicméně u exekučních dražeb je dobré počítat s možnými nepříjemnostmi a jednou z nich je znovupřipojení energií. Často totiž původní vlastník neplatí zálohy na energie a jsou mu po čase odpojeny. Znovupřipojení je na novém majiteli a ten musí počítat s tím, že to není úplně levná záležitost:
Opět jde o něco, co Vám makléř může vyřešit, jestliže si nechcete dělat starosti s kontaktováním distribučních společností. Poradím Vám, jak postupovat a s čím vším je třeba počítat.
Pokud Vás někdo přeplatí a Vy máte o nemovitost stále zájem, lze využít tzv. předrážku – do 15 dnů od dne dražby nabídnete minimálně o 25 % vyšší cenu. Pokud původní dražitel nabídku nesrovná, nemovitost připadne Vám.
Dražba nemovitosti může být výhodná, ale není bez rizik. Těm se dá vyhnout především informovaností – před účastí v dražbě se vždy řádně poučte o stavu nemovitosti a jejím typu (zejména pokud je nedobrovolná – zpravidla s ní budou souviset náležitosti ohledně vypořádání se s bývalým nájemníkem).
Dražba je právně regulovaný proces – její průběh je upraven zákonem, a proto z pohledu legality a spravedlnosti nepředstavuje riziko. V tomto ohledu je tedy naprosto bezpečná. Nicméně se po odklepnutí dražby může objevit spousta situací, které někdy vedou až k soudním tahanicím a na ty je potřeba se dobře připravit – finančně i psychicky. Pokud jde o rizikový nákup, raději počítejte s horšími variantami.
Vaše svědomitá příprava se Vám může vyplatit, nicméně pokud si nejste dražbou jistí a nemáte zkušenosti, nepouštějte se do ní sami. Neváhejte se ozvat svému makléři, případně se můžete obrátit přímo na mně. Napište mi své dotazy do zprávy, ráda Vám poradím.
Prodej nemovitosti je pro mnohé velkým životním krokem. Z velkého kroku však plyne i velká zodpovědnost vůči státu – odvést daň z prodeje nemovitosti.
Potřebujete vědět, co je daň z prodeje nemovitosti? Chcete mít jasno, z jakých částek daň vychází a jak se Vás dotkne po finanční stránce? Dostali jste nemovitost darem nebo v dědickém řízení? Směnili jste byt za dům a nevíte, zda daň platit? Znáte podmínky, které je potřeba splnit pro osvobození od daně?
V článku najdete vše, co musíte o dani z prodeje nemovitosti vědět – jak se počítá a z čeho vychází. Ukážeme si příklady převodu vlastnictví a jaká pravidla pro ně platí. A pokud náhodou nenajdete odpověď na svůj případ, ráda Vám s čímkoliv osobně poradím.
Správně se tato daň nazývá daň z příjmu z prodeje nemovitosti.
Musí ji zaplatit každý, kdo prodá nemovitost a nesplňuje podmínky pro osvobození od daně (ty si popíšeme níže). Mnohdy si lidé mylně myslí, že daň musí zaplatit z celé prodejní částky. To však není pravda – daň z prodeje nemovitosti odvádíte pouze ze zisku, tedy z rozdílu mezi prodejní cenou a prokazatelnými náklady (původní kupní cena, náklady na rekonstrukce a opravy, poplatky realitnímu makléři, odhadci či právníkovi, náklady za vklad do katastru nemovitostí a další).
Daň z prodeje nemovitosti platíte pouze za ten rok, ve kterém jste prodali nemovitost. To znamená, že pokud prodáte nemovitost v roce 2025, musí se tato položka objevit v daňovém přiznání podávaném do konce března 2026 v případě papírové podoby a do konce dubna v případě elektronického podání.
Pozor na záměnu “daně z prodeje nemovitosti” a “daně z nemovitosti” – jedná se o dva rozdílné termíny. Daň z nemovitosti se platí každoročně nejpozději do 31. května. Tuto daň platí aktuální vlastník a odvíjí se od rozlohy zastavěné plochy, koeficientu obce a dalších.
Daňové přiznání se tedy podává do konce března následujícího roku finančnímu úřadu a to buď osobně na příslušném úřadu, nebo elektronicky (prostřednictvím datové schránky, v aplikaci Elektronická podání pro finanční správu – EPO, nebo v aplikaci Online finanční úřad – DIS+ v portálu Moje daně) do konce dubna. V praxi to vypadá takto:
Jako podnikatel si vždy ohlídejte, zda nemovitost byla nebo nebyla zařazena v obchodním majetku – to má zásadní vliv na to, do které části přiznání příjem spadá.
Případně Vám mohu se svým týmem podat pomocnou ruku – veškeré právní a účetní záležitosti kolem prodeje řešíme pravidelně.
Aktuálně sazba daně činí 15 % nebo 23 % z prodejní ceny po odečtení výdajů.
36ti násobek průměrné mzdy v roce 2025 činí 1 676 052 Kč.
Příklad: Prodáváte byt za 4 000 000 Kč, vy jste ho koupili za 2 500 000 Kč. Opravy a rekonstrukce stály 300 000 Kč, realitce jste zaplatili 100 000 Kč.
Nicměné se daň 23 % netýká celé částky – ta se rozdělí na 2 části, jedna se daní 15 % a druhá 23 %.
Příklad: Prodali jste byt za 8 000 000 Kč, pořizovací cena byla 2 500 000 Kč. Opravy a rekonstrukce stály 200 000 Kč, realitce jste zaplatili 100 000 Kč.
Dlouhodobě zůstává princip zdanění stejný, přesto daň z prodeje nemovitosti prošla pár důležitými změnami.
Po roce 1989, kdy se začal budovat nový daňový systém, byla zavedena daň z příjmu fyzických osob. V roce 1993 již byla její součástí i daň z prodeje nemovitosti a její sazba činila 15 %. Nicméně už tehdy bylo možné se dani vyhnout, pokud jste nemovitost vlastnili déle než 5 let nebo ji využívali k bydlení.
Až v roce 2021 přišly velké změny. Tzv. časový test (do té doby 5 let) se prodloužil na 10 let pro nemovitosti pořízené od 1.1.2021. Další změnou bylo nahlížení na dědictví – pokud byla nemovitost děděna v přímé linii (po rodičích), sčítala se doba vlastnictví. Pokud se jednalo o dědictví mimo přímou linii, doba vlastnictví se počítala od nuly. Dále došlo k zavedení progresivní daně – rozdělení vyššího zisku z prodeje na 15 % a 23 %.
V letošním roce došlo k navýšení částky pro uplatnění daně 23 % na 1 676 052 Kč.
Příklad: Koupili jste si nemovitost za platbu a učinili vklad do katastru nemovitostí (katastrální úřad provede změnu – v tomto případě změna vlastnického práva).
Pozor na stanovení kupní ceny v případě prodeje mezi příbuznými – příliš nízká kupní cena může vzbudit pozornost finančního úřadu a můžete být obviněni z pokusu krácení daně.
Darování je v zákonem vymezeném okruhu osob blízkých osvobozeno od daně z příjmu. Blízkými osobami se rozumí rodiče, prarodiče, dětí, vnoučata, manžel, sourozenec, strýc, teta, synovec nebo neteř, manžel dítěte, dítě manžela, tchán nebo tchýně.
Majitel může darovat nemovitost komukoliv i mimo okruh blízkého příbuzenstva – v takovém případě již obdarovaný musí odvést daň 15 % z hodnoty daru, pokud se ho netýká výjimka pro osvobození od daně.
Příklady:
Matka daruje nemovitost synovi:
Sestra daruje nemovitost sestře:
Babička daruje nemovitost vnukovi:
Teta daruje nemovitost neteři:
Soused daruje nemovitost sousedovi:
Pokud je obdarovaný nezletilý či nesvéprávný, musí být darování schváleno soudem.
Pokud hodnota osvobozeného daru přesahuje 5 000 000 Kč, je nový vlastník povinen tuto skutečnost (pouze) nahlásit finančnímu úřadu. Daň neplatí.
Příklad: Zdědili jste po příbuzném nemovitost. Převod nemovitosti probíhá v dědickém řízení, ve kterém rozhoduje notář. Vklad do katastru se poté provádí na základě rozhodnutí o dědictví.
V minulosti dědickou daň platil dědic. Její sazba se lišila dle příbuzenského vztahu s nebožtíkem – tato daň byla zrušena v roce 2020 společně s daní z nabytí nemovitosti.
Příklad: Vyměnili jste svou nemovitost za nemovitost jiného účastníka. K takové výměně může dojít i s doplatkem a rovněž je nutný zápis do katastru nemovitostí.
Nemovitost se prodává v dražbě na základě úředního rozhodnutí (např. při rozvodu nebo exekuci). Vklad do katastru nemovitostí proběhne dle soudního nařízení.
Příklad: Vyhráli jste dražbu nemovitosti za 7 000 000 Kč. V případě, že ji pak budete chtít prodat, musíte zaplatit daň z prodeje nemovitosti, pokud nesplňujete jednu z podmínek pro osvobození. Původní majitel má rovněž daňovou povinnost, která je však často nevymahatelná (dražba proběhla např. z důvodu exekuce).
Pokud majitel nemovitost vlastní 10 let, je osvobozen od daně z příjmu z prodeje této nemovitosti. Toto ovšem platí pro nemovitosti nabyté od roku 2021 (dříve zákon stanovoval délku vlastnictví na 5 let), takže k uplynutí logicky ještě nedošlo. Tato doba se sčítá v případě dědictví – pokud nebožtík nemovitost vlastnil 10 let, můžete ji po dokončení dědického řízení ihned prodat a netýká se Vás povinnost přiznat výnos v dani z příjmu.
Příklad:
Tuto skutečnost prokážete buď trvalým bydlištěm na dané adrese nebo korespondencí, vyúčtování energií apod.. Toto platí i pro družstevní byty – nevztahuje se na ně výjimka pro vlastnictví 5/10 let, protože nevlastníte byt, ale podíl v družstvu.
Příklad: Máte byt, ve kterém bydlíte od roku 2023 a v roce 2025 ho prodáte – neplatíte daň z prodeje, protože jste na adrese bytu pobývali 2 roky.
Osvobozeni jste i tehdy, pokud zisk z prodeje nemovitosti použijete na vlastní bydlení (koupě nového bytu či domu) nejpozději do 1 roku od prodeje původní nemovitosti, nebo utržené peníze použijete na splácení úvěru již zakoupené nemovitosti. Výjimka se může vztahovat i na rekonstrukce jiné nemovitosti, pokud doložíte příslušné dokumenty (povolení ze stavebního úřadu, účtenky, atd.)
Příklad:
Novou nemovitost jste zakoupili před prodejem té původní.
Novou nemovitost jste zakoupili po prodeji té původní:
Pozor - výjimka se nevztahuje na koupi investiční nemovitosti – nejedná se o použití prostředků na vlastní bytovou potřebu.
V případě darování nemovitosti jste osvobozeni, pokud jste v přímém příbuzenském vztahu s dárcem (rodič, prarodič, atd.).
Pokud jste o někoho pečovali nejméně 1 rok (např. v rámci příspěvku na péči nebo jako osoba blízká zajišťující péči), a výtěžek z prodeje nemovitosti použijete na bytovou potřebu této osoby, je příjem z prodeje nemovitosti od daně osvobozen.
K tomuto je nutné doložit, že jste o danou osobu pečovali alespoň 12 měsíců (rozhodnutí o příspěvku na péči, pracovní smlouva, potvrzením od úřadu práce apod.) a že jste peníze použili např. na koupi bytu, úhradu hypotéky, výstavbu nebo rekonstrukci.
Dědictví se nepovažuje za zdanitelný příjem (dědická daň byla zrušena), proto nejste povinni odvést daň z příjmu.
Částky ke zdanění sice vypadají děsuplně, ale ve výsledku se není čeho obávat.
Pojďme si v závěru shrnout nejdůležitější fakta ohledně daně z prodeje nemovitosti:
Pokud řešíte nějakou složitější situaci nebo jen nechcete nic ponechat náhodě, mohu Vám se svým týmem pomoci načrtnout tu nejvýhodnější cestu prodeje nemovitosti. Současně Vám budeme stát po boku při řešení nutné byrokracie.
Pokud řešíte nějakou složitější situaci nebo chcete mít jistotu, že vše proběhne hladce, já a můj tým Vám pomůžeme nastavit vhodnou strategii prodeje a s tím vyřídit i veškerou administrativu.
Koupě nemovitosti je velký krok a především velká investice, kvůli které se mnohdy zadlužíte i na desítky let. Je proto zásadní podniknout správné kroky ještě před samotným podpisem smluv.
V tomto článku bych Vám ráda ukázala, jak předejít a případně se vypořádat s tzv. skrytými vadami – ty často vyjdou najevo až po nastěhování a mohou Vás stát spoustu peněz, nervů a v horší případech mohou ohrozit i zdraví.
Článek jsem rozdělila na 2 části – v první si projdeme celý proces koupě nemovitosti od A do Z a probereme postupy, jak se skrytým vadám ideálně vyhnout. Ve druhé části článku řeším situace, kdy dojde k odhalení skryté vady až po nákupu nemovitosti.
Jedná se o vadu, která existovala již v době prodeje nemovitosti, ale současně nebyla na první pohled patrná. Její záludnost tkví v jejím projevení – mnohdy se objeví až po měsících od koupě. Často k tomu dochází při střídání ročních období, suchu, dešti nebo změně povětrnostních podmínek. Mezi nejčastější skryté vady patří:
Skryté vady často znamenají velké finanční náklady a v horších případech mohou ohrozit i na zdraví. Například při zadržování vlhkosti v domě dochází k tvorbě plísně. Vlivem statické nestability se zase může zřítit část nemovitosti apod..
Nejlepší prevencí před skrytými vadami je pečlivost ve všech krocích nákupního procesu. Proto si ho projdeme hezky krok za krokem, abychom odkryly všechny možné nástrahy.
Na začátku si ujasníte, co vlastně hledáte (byt v centru města, dům na vesnici, velký pozemek, samotu atd.). Procházíte inzeráty, chodíte na prohlídky a zvažujete důležitá PRO a PROTI.
Jakmile najdete nemovitost přesně pro Vás, přistoupíte k řešení financování. Pokud máte vlastní prostředky, máte pro začátek po starostech. Ve většině případů je však nutné sjednat hypotéku a pro tu musíte splňovat hned několik kritérií:
Doporučuji využít služeb nezávislých finančních poradců. Ti zařídí vše potřebné a poskytnou Vám srovnání nabídek různých bank.
Každá minuta investovaná do posudku nemovitosti se Vám může ohromně vyplatit. Doporučuji od tohoto kroku spolupracovat s realitním makléřem, jelikož jsme tu přesně od toho, abychom prozkoumali každý "kout" i související dokument.
Samotný posudek začíná u stavu budovy (okna, rozvody, jističe a vše kolem domu). Následuje kontrola dokumentů, zda-li nenarazíme na právní vady (věcná břemena, atd.) a procházíme zálohy energií. V neposlední řadě je důležité seznámit se s lokalitou, ve které se nemovitost nachází – dostupnost dopravy, služeb a vytíženost v okolí (hlučnost, továrny apod.).
Stává se, že před koupí nemovitosti narazíme na zjevné vady (praskliny v oknech, plísně, zničené podlahy, atd.). Objevení těchto vad před koupí je signálem, že bude nutná další investice. Za běžných okolností se s prodávajícím domluvíte na nápravě, případně na snížení kupní ceny. Pokud prodej zprostředkovává realitní makléř, má tyto vady již zmapované a měl by mít i vypočítanou úpravu kupní ceny. Já osobně ještě porovnávám vypočítanou cenu s odhadem dalšího realitního makléře – tak se ujistím, že je můj úsudek správný a cena odpovídající.
Také můžete chtít po prodávajícím písemně doložit, že nemovitost nemá skryté vady, případně že Vás o nich informoval. Dále by mělo být v dokumentu uvedeno, kdy došlo k jaké rekonstrukci, kdy se prováděla nějaká oprava a podobně. V případě sporu tak budete mít důkaz přímo od původního majitele.
Financování máte vyřízené, nemovitost vybranou a teď už jen podepsat smlouvy. V tuto chvíli je potřeba se s právníkem zaměřit na to, aby smlouvy byly sepsány na míru dané nemovitosti a pokrývaly nejlépe všechna rizika. Opět platí, že to za Vás může vyřešit makléř – zajišťuji kompletní právní servis a dohlížím i na nestrannost právníka:
K předání dochází obvykle po převedení vlastnického práva. U předání bude (respektive může být) i realitní makléř, který osobně dohlédne na hladký průběh a zajistí, aby vše proběhlo správně a v pořádku. Při předání kupující obdrží od prodávajícího předávací protokol, který jasně udává stav měřidel energií, vady nemovitosti, klíče a další.
Při prodeji domu má prodávající navíc povinnost předat kupujícímu dokumentaci skutečného provedení stavby. Pokud prodávající tuto povinnost nesplní, může kupující žádat snížení kupní ceny o náklady na její pořízení.
Prodávající je povinen přiznat peníze obdržené prodejem v dani z příjmu. Prodej nemovitosti se ziskem je zdanitelný příjem podobně, jako mzda.
Každý vlastník pak musí každý rok platit daň z nemovitých věcí. Výše daně závisí na typu nemovitosti, její velikosti, způsobu využití a také na koeficientu stanoveném obcí, kde se nemovitost nachází.
Představte si, že jste koupili dům. Podnikli jste všechny kroky vedoucí k odhalení vad a nemovitost se zdála v pořádku. Po pár týdnech však zjistíte, že se v přízemí objevují mokré skvrny a začíná se tvořit plíseň – v takovém případě může dojít k narušení statiky domu, znehodnocení majetku a ohrožení zdraví. Nehledě na to, že se náprava takového problému může pěkně prodražit.
Pozitivní na tom je, že prodávající zodpovídá za skryté vady 5 let od prodeje, ať už o nich věděl nebo ne. Pro Vás to znamená, že máte právo uplatnit reklamaci.V tomto případě už není standard, že by takovou situaci za Vás řešil realitní makléř. Nicméně za své klienty celý proces osobně řídím já (pokud si to samozřejmě přejí).
Průběh soudního řízení započíná podáním žaloby, kterou sepisuje právník – navrhuje zda řešit situaci např. slevou z kupní ceny nebo odstoupením od smlouvy. Žalobu pak podáte u okresního soudu dle místa, kde se nemovitost nachází.
V důkazním řízení se pak posuzují Vámi shromážděné materiály o skryté vadě a vypracovává se znalecký posudek. Nejdůležitější je dokázat, že vada existovala již v době prodeje a nemohlo se na ni přijít běžnou prohlídkou – tato vada prokazatelně snížila hodnotu nemovitosti, nebo znemožnila její obývání.
Pokud soud uzná vadu a oprávněnost nároku, může přiznat slevu z kupní ceny, náhradu za výdaje na opravu a případně odstoupení od smlouvy.
Spravedlnost se většinou přiklání ke kupujícímu, pokud má dostatečný důkazní materiál, kvalitní znalecký posudek a dodržel správný postup pro reklamaci. Nejdůležitější je dokázat, že vada existovala již při koupi a prodávající o ní věděl nebo ji zatajil. Pokud se nic z toho prokázat nepodaří, pak se samozřejmě šance na úspěch snižují.
Manželé si koupili byt, který se zdál být v pořádku.
Za týden, po rozhovoru se sousedem z bytu pod nimi zjistili, že v minulosti došlo k několika problémům se zatékáním vody. Důvod? Problém v odpadu bytu manželů. Původní majitel je na tuto skutečnost neupozornil, i když o ní bezpochyby věděl.
Za dobu jejich bydlení v tomto bytě již investovali nemalé peníze do oprav, protože k sousedovi stále zatékalo.
Manželé oslovili právníka a nakonec se s původním majitelem domluvili na slevě z kupní ceny.
Zdroj: Váš příběh: Nekupte si nemovitost se skrytými vadami! | AZ LEGAL
Žena si v roce 2022 koupila byt v zrekonstruovaném bytovém domě. Před samotnou koupí byt prohlédla, ale nevšimla si ničeho, co by ji mělo znepokojit.
Zhruba po měsíci si nová majitelka začala všímat zvýšené vlhkosti v bytě. Pak se objevila rozsáhlá plíseň, kvůli které musela zlikvidovat i nábytek a dokonce se to podepsalo na jejím zdraví (zaznamenala na sobě příznaky podobné viróze, které mohly souviset s vlhkostí a nezdravým prostředím bytu).
Obrátila se tedy na prodávajícího, který však reagoval pouze odpovědí, že to mohlo zavinit její nesprávné užívání nemovitosti.
Žena se z bytu odstěhovala a nejraději by se ho zbavila – prodat někomu jinému ho však nechce. Právník jí v tomto směru doporučuje zpětný odkup (byt by si odkoupil zpět sám prodejce).
Tento případ k dnešnímu dni ještě není uzavřený.
Zdroj: Koupila byt a všude vyrašila plíseň. Developer jí jen řekl: Špatně větráte - Seznam Zprávy
Po přečtení článku už víte, že odhalení skryté vady může být nepříjemná situace – ne však neřešitelná. Proces koupě nebo prodeje nemovitosti je složitější, než se na první pohled zdá, a proto se vyplatí přistupovat k němu s rozvahou a informovaně.
Ze zkušenosti vím, že lidé s vidinou nového bydlení mají občas tendence přehlížet podstatné detaily. Je to přirozené a pochopitelné. Tím spíš si před koupí nemovitosti zkuste najít zkušeného realitního makléře, kterému budete důvěřovat. Takový makléř Vás celým procesem provede, pomůže odhalit případná rizika už v začátcích a v případě potřeby poradí s bezpečným řešením situace. Může Vás tak ušetřit zbytečným výdajům a starostím v budoucnu.
Pokud o koupi nemovitosti přemýšlíte a ocenili byste takového průvodce, neváhejte mě kontaktovat. Ráda Vám zajistím kompletní servis PŘED, PŘI i PO nákupu Vaší nemovitosti.
Vlastníte nemovitost a přemýšlíte o jejím pronajímání?
Tento článek Vám může pomoci při Vašem rozhodování. Probereme si zde oba typy nájmů - dlouhodobý a krátkodobý a vytyčíme si jejich hlavní rozdíly, výhody i nevýhody, abyste se dokázali rozumně rozhodnout, kterým směrem se s Vaší nemovitostí chcete ubírat.
Jedná se o bydlení za účelem dlouhodobějšího naplnění bytových potřeb – jednoduše řečeno běžné pronajmutí bytu / domu na základě nájemní smlouvy na dobu delší než 6 měsíců.
Bydlení v dlouhodobém pronájmu v současnosti využívá přibližně 23 % lidí a odhaduje se, že během letošního roku k těmto přibude ještě dalších 40 000 obyvatel. Důvodem bude především rostoucí cena nemovitostí a s tím spojená horší dostupnost vlastního bydlení.
Hlavní definicí krátkodobého pronájmu je, že se poskytuje především za účelem krátkodobého pobytu = pracovní cesta, turistika, rekreace apod..
Může to být atraktivní možnost využití nemovitosti ve velkých městech či turisticky aktivních lokalitách. V České republice Airbnb funguje od roku 2009, přičemž jeho popularita neustále stoupá (vyjma období covidu, kdy bylo znemožněno cestování a zájem o Airbnb poklesl).
Jako pronajímatel váhající mezi Airbnb a dlouhodobým pronájmem potřebujete znát výhody a nevýhody obou variant, náklady s nimi spojené a především jaké starosti se s nimi pojí.
Nakonec je tu jedna nevýhoda, která dopadá na nájemníky v dlouhodobých pronájmech – krátkodobé pronájmy mohou negativně ovlivnit ceny a nabídku nájemního bydlení. Atraktivita Airbnb totiž vede k tomu, že lidé raději nakupují byty za účelem krátkodobého pronajímání. Na trhu tak ubývá dostupných dlouhodobých pronájmů a v souvislosti s tím bohužel klesá jejich dostupnost a roste cena.
Dnes si již nemusíte dělat zbytečné starosti kolem pronajímání nemovitostí, pokud vyloženě nechcete. Některé realitky nabízejí možnost skrze ně pronajímat Vaši nemovitost. Samozřejmě za to realitce odvádíte poplatek a tím pádem výnos z pronájmu je pak o něco menší, nicméně je to pro Vás pojistka, že se nebudete muset potýkat s nájemníky a s tím spojenými starostmi.
Po podpisu nájemní smlouvy přebírá realitka veškerou zodpovědnost. Vyhotoví inzerát, vyberou nájemníka a starají se o veškerou správu a problémy, které se mohou naskytnout – zkrátka vyřídí vše za Vás. Velkou výhodou je i to, že Vám zasílají pravidelně každý měsíc nájemné, i když byt není zrovna obsazený, nebo se potýkají s neplatičem. A ano, i v případě neplatičů jsou si schopni poradit úplně sami, bez Vašeho zásahu.
Koupíte byt o dispozici 2 + KK v centru Hradce Králové, kde je dobrá poptávka u obou typů nájmu. Jeho kupní cena bude 3 500 000 Kč.
| Parametr | Nákup za hotovost | Nákup na hypotéku |
|---|---|---|
| Roční hrubý příjem | cca 160 000 Kč | cca 160 000 Kč |
| Měsíční nájemné | 13 000–14 500 Kč + energie | 13 000–14 500 Kč + energie |
| Roční náklady (opravy, pojištění, atd.) | 16 000–50 000 Kč | 16 000–50 000 Kč |
| Roční splátky hypotéky | 0 Kč | 180 000 Kč |
| Roční čistý výnos (odhad) | cca 100 000 Kč | ztráta až 70 000 Kč |
| Parametr | Nákup za hotovost | Nákup na hypotéku |
|---|---|---|
| Průměrná obsazenost | 20 nocí/měsíc (orientačně) | 20 nocí/měsíc (orientačně) |
| Cena za noc | 1 200–1 400 Kč | 1 200–1 400 Kč |
| Roční hrubý příjem | cca 300 000 Kč | cca 300 000 Kč |
| Roční provozní náklady | cca 129 000 Kč | cca 129 000 Kč |
| Roční splátky hypotéky | 0 Kč | 180 000 Kč |
| Roční čistý výnos | cca 160 000–180 000 Kč | možná ztráta při nižší obsazenosti |
Je důležité si ujasnit, do jaké míry jste ochotni vynaložit vlastní prostředky a energii do provozování ať už dlouhodobého či krátkodobého pronájmu.
U dlouhodobého pronájmu sice nejsou výnosy tak vysoké, jako u Airbnb, ale nemusíte si dělat starosti s pravidelnou údržbou, úklidem, komunikací s nájemníky atd.
Pokud se vydáte cestou Airbnb, je roční výnos atraktivnější, ale za cenu Vašeho aktivního podílení se na řádné správě nemovitosti.
Nakonec si pojďme říct, jak lze uspět s oběma typy pronájmů ve městech, ve kterých osobně působím:
Podobné principy jako pro výše zmíněné samozřejmě platí pro další podobná města v ČR. Je dobré se vždy zamyslet nad hlavními “taháky” dané lokality a podle toho zvážit, kterým typem pronájmu se vydat. (Například je daná lokalita studentsky zajímavá? Má město větší průmyslové zóny? Je zajímavé svou kulturou, sportovním vyžitím nebo přírodou?
Těmito otázkami se nepochybně “dopídíte” k rozhodnutí, které bude dávat smysl ve Vašem konkrétním případě.
