Máte nemovitost a přemýšlíte, co s ní? Pokud si pokládáte tuto otázku, můžete si gratulovat – patříte mezi ty “šťastnější”. Většinou Vám známí poradí: „Pronajmi to!”. A zní to vlastně docela dobře. Nemovitost zůstane Vaše, každý měsíc přijde nájem, na nájemce se přijdete podívat jednou za rok… Nicméně, ke správnému rozhodnutí je nejdůležitější si ujasnit, v jaké životní situaci se momentálně nacházíte a od toho se odpíchnout.
Pojďme si porovnat pronájem s prodejem a co je důležité vědět, než se k jednomu či druhému rozhodnete. Propočítáme si i výnosy obou variant a jak se co vlastně vyplatí s ohledem na inflaci a růst cen nemovitostí.
Pronajímat můžete buď krátkodobě, nebo dlouhodobě. Tyto typy pronájmů jsme si již rozebrali v článku Airbnb vs. dlouhodobý pronájem: Co se více vyplatí?, takže pokud Vás zajímá toto téma a chcete se dozvědět víc, určitě si ho přečtěte. Pro účely tohoto článku si však ve zkratce nastíníme pro a proti, která oba tyto nájmy doprovází.
Pokud se třeba stěhujete z bytu do domu a svůj starý byt budete pronajímat, můžete to pro Vás být citově náročné. Ve starém bytě jste dlouho žili, máte k němu vazbu, odehrály se zde důležité milníky Vašeho života, … Nájemník se k Vašemu bývalému domovu nemusí chovat tak, jak byste si přáli. Každý má svůj vlastní způsob bydlení a ten se Vám nemusí líbit. Sama jsem zažila spoustu prodejů, kdy majitelé byt třeba rok pronajímali a pak si prostě řekli, že už na to nemají nervy... A prodali ho. Pronájem nemovitosti, ke které máte nějaký vztah, zkrátka snášíte mnohem hůř.
Moje rada tedy zní: pořiďte si investiční byt, na kterém budete především vydělávat za pronájem. Nemovitosti jsou v dnešní době tou nejlepší investicí, takže pokud máte peníze navíc, nebojte se je investovat. Investiční byt pronajímáte a každým rokem roste jeho hodnota. Pokud se tedy k prodeji tohoto bytu rozhodnete třeba za 10 let, můžete vydělat hezké peníze.
Vyplatí se i zvážit spolupráci s realitkou. Ta Vám pomůže s hledáním vhodné nemovitosti i s výběrem nájemníků, které si předem prověřuje. Sice musíte počítat se snížením vlastního zisku za provizi, na druhou stranu Vám odpadne starost s výběrem lidí, kontrolou dokumentů a řešením případných problémů. Pokud tedy nechcete trávit čas komunikací se zájemci nebo riskovat prázdný byt, je to rozumná cesta – menší výnos za méně starostí. Pokud tedy nejste zkušený investor, pomoc makléře oceníte.
Prodej nemovitosti může být rychlý a výnosný, pokud se zvolí správný postup. Využití služeb realitní kanceláře může celý proces výrazně usnadnit. Postará se o inzerci, prohlídky i administrativu. Díky tomu majitelé často nemusí řešit detaily osobně a mají čistou hlavu. Zájem o nemovitosti stále je. Některé domy nebo byty se prodají rychle, jiné čekají na kupce déle. Nicméně hypoteční sazby jsou přívětivé, i když je většina lidí stále vnímá jako vysoké. Navíc každý, kdo o vývoji cen něco málo ví má jasno: hodnota nemovitostí neustále stoupá. Když koupí Vaši nemovitost teď, za pár let si budou pískat (podobně jako teď vy, když se rozhodnete pro prodej).
Každopádně je nutné si Vaši situaci ohledně nemovitosti dopředu ověřit. Při prodeji přijdete k zisku, nicméně by se Vás mohla týkat daň z prodeje nemovitosti. Toto téma jsem pro Vás již zpracovala v článku Daň z prodeje nemovitosti v roce 2025. Kromě pravidel se zde dočtete i výjimky, kdy se Vás tato daň při prodeji netýká a jste od ní osvobozeni. My si je zde stručně shrneme:
Jak jsem již zmínila v části u pronájmu, pokud máte vlastní byt s příběhem, prodejte ho. Zabydlené a vymazlené nemovitosti se prodávají nejlépe a bude Vás to mrzet méně, než byt pronajímat a ztrácet nervy při každém problému s nájemníkem.
Byt budeme využívat k dlouhodobému pronájmu a nastavíme nájem ve výši 16 000 Kč za měsíc. Když nad tím budeme přemýšlet úplně jednoduše, za rok na nájemném vyděláme 192 000 Kč. Nicméně jsme realisté a víme, že z toho nás čeká zaplacení běžných provozních nákladů (opravy, revize, pojištění, případně výpadek jednoho nájmu, daně, atd.) zhruba 16 000 Kč – 50 000 Kč ročně.
Krátkodobý pronájem bychom nabízeli za 1 200 Kč za noc. Budeme počítat s obsazeností 20 nocí měsíčně a tedy 240 dní ročně. Náš výdělek po roce by mohl být 290 000 Kč. To už je hezčí částka, než u dlouhodobého nájmu. Opět se však dostáváme k nákladům a těch je u krátkodobého pronájmu poměrně dost, protože máme za byt větší zodpovědnost (poplatky Airbnb, úklid, správa, vybavení, prádlo, drogerie, energie a internet, údržba, pojištění, daně, atd.). Výdaje za provoz už nás mohou vyjít na např. 130 000 Kč.
Je nejvýhodnější cesta, jak se svou nemovitostí naložit. Výše jsme si ukázali, že pronajímání zajistí stabilní příjem. Ovšem výdělek nebude nikdy tak vysoký, jako při přímém prodeji. To byste museli svou nemovitost pronajímat dalších X let, abyste se dostali na takovou částku a peníze se Vám stejně “ztratí v čase” (inflace, náklady na provoz, atd.). Výdělek z toho si skoro ani neužijete. Prodej Vám totiž může vynést miliony “okamžitě”. Při dnešních cenách můžeme říct, že náš příkladový byt může mít hodnotu klidně 7 000 000 Kč. A pokud máte již nové bydlení, zajistíte si navíc díky prodeji pohádkové jmění, které můžete dál investovat (nechte se inspirovat mým předchozím článkem Jak ochránit úspory před inflací).
Prodávat nemovitost nemusíte hned teď (i když by to výhodné bylo). Jestli váháte, mám pro Vás i ukázku, pokud budete byt třeba ještě 5 let držet a rozhodnete se k prodeji později.
Pokud jste se přestěhovali a zůstala Vám nemovitost, možná přemýšlíte, zda ji pronajmout nebo prodat. V takové situaci bývá prodej často tím lepším rozhodnutím. Nejenže můžete získat výraznou finanční rezervu, ale také se oprostíte od citových vazeb a starostí, které by Vás při pronajímání vlastního bývalého domova mohly tížit. Pronájem v takovém případě může přinášet nejen peníze navíc, ale i nespokojenost s nájemníky.
Když prodáte starou nemovitost, koupíte za to novou k bydlení a máte finance navíc, vyplatí se výnos investovat do bytu určeného právě k pronájmu. Tím si pak zajistíte stabilní měsíční příjem a zároveň máte vyřešené vlastní bydlení. Po čase pronajímaný byt prodáte s větším ziskem, protože ceny nemovitostí rostou a do budoucna tomu nebude jinak. Nebo koupíte další investiční byt a příjmy se Vám rozšíří.
Nechte si poradit od zkušeného realiťáka, který Vám při rozhodování pomůže. Ví, co se na trhu s nemovitostmi děje a poradí Vám, co bude ve Vaší situaci nejlepší.
